Depuis la crise sanitaire les usages liés au bureau se sont modifiés. Cela s’est principalement ressenti dans les quartiers d’affaires comme à La Défense. Début 2023, le taux de vacance y avait atteint 15,60 % contre 3,3% à Paris intra-muros. Une nouvelle population est en train de remplacer les employés qui occupaient majoritairement ce lieu. Explications.
La Défense, un quartier d’affaires chargé d’histoire
Dans les années 50 La France est en pleine croissance dans le contexte des Trente Glorieuses et souhaite développer un nouveau quartier, « le nouveau Manhattan ». En 1958, après des années de réflexion l’État décide de créer l’EPAD, l’établissement public pour l’aménagement d’un quartier d’affaires en dehors de Paris, à Nanterre, Courbevoie et Puteaux. Cet organisme avait pour but de construire et de gérer durant 30 ans le quartier qui était jusqu’alors une zone dédiée à l’industrie (blanchisseries, maroquineries, usines d’automobiles ou de métallurgie…). La mission de l’EPAD est alors d’acquérir et de libérer les sols en vendant des « droits à construire ». Cela lui permet de se financer car elle ne dispose d’aucune subvention. Son rôle est de concevoir et de réaliser des infrastructures et des équipements publics. Sa première mission sera de reloger les habitants des bidons-villes de Nanterre.
L’EPAD définit un plan d’aménagement qui aboutira à la construction des premières tours en 1964. C’est ainsi que la Tour Nobel voit le jour deux ans plus tard et que Esso sera la première société à s’implanter dans le quartier. Toutes les tours étaient à l’origine identiques avec une hauteur maximale de 100 mètres et une surface 30 000 m². Dans les années 70, les critères d’architecture se sont assouplit en raison de la forte demande de bureaux de la part des multinationales françaises et étrangères. Les tours peuvent désormais atteindre 200 mètres. La liaison qui permet de relier La Défense et la Place de l’Etoile en 5 minutes voit le jour dans les années 70. Cela contribue à en faire un hub stratégique.
La fin des Trente Glorieuses et le choc pétrolier marquent le début du ralentissement des projets d’agrandissement des immeubles de La Défense. En 1973, 600 000 m² de bureaux sont vides et les entreprises ne s’installent plus dans le quartier.
Dans les années 80, les constructions immobilières de bureaux reprennent et le centre commercial Les Quatre Temps, plus grand centre commercial d’Europe au moment de sa construction, voit le jour.
Le changement de millénaire marque un tournant pour l’industrie informatique avec la miniaturisation des composants. Les locaux autrefois dédiés à l’hébergement d’immenses serveurs sont désormais inutiles. Les immeubles sont alors rénovés afin de proposer des locaux plus petits mais plus lumineux. A l’aube de l’an 2000, la construction des deux tours de bureaux les plus emblématiques, « Cœur Défense », débute.
En 2006, le « Plan de Renouveau » de La Défense est lancé par Nicolas Sarkozy afin de maintenir l’attractivité du quartier. Il prévoit la construction de 850 000 m² de bureaux (500 000 m² de neuf et 350 000 m² issus de démolition-reconstruction), de 100 000 m² de nouveaux logements.
Mais en 2008, avec la faillite de la banque d’affaires américaine Lehmann Brothers les projets issus du Plan de Renouveau s’arrêtent brusquement.
La Défense est désormais le premier quartier d’affaires européen en termes de surface de bureaux et le quatrième quartier d’affaire le plus attrayant au monde.
Pourtant depuis la crise sanitaire, ce sont plus d’un million de mètres carrés de bureaux qui sont inoccupés en raison notamment du télétravail. Thales a par exemple quitté La Défense pour s’installer à Meudon, Mazars et EY le quitteront en 2025 et EDF quant à lui a réduit de plus d’un tiers sa présence.
De nouveaux usages pour les bureaux de La Défense
Depuis plusieurs mois, les tours qui s’étaient vidées suite à la pandémie, se remplissent à nouveau et leur usage de diversifie. Ce sont en effet 70 000 étudiants qui côtoient les travailleurs de La Défense.
Selon Pierre-Yves Guice, directeur général de Paris La Défense indique que « En réalité, il y a une activité universitaire à La Défense depuis très longtemps, mais ça s’est beaucoup accéléré depuis 10-15 ans ».
Les écoles type école de commerce ou de management par exemple, s’implantent ici afin d’être au plus proche des entreprises du premier centre d’affaires européen. Ces écoles privées sont bien souvent déjà implantées en région et cherchent un point d’ancrage à proximité de Paris avec un loyer moins élevé que dans la Capitale. Côté bailleurs, les écoles s’avèrent être des locataires particulièrement intéressants puisqu’elles s’engagent en général sur le long terme.
Cependant pour rendre ce quartier d’immobilier de bureau désirable et fréquenté par les étudiants des services manquent encore. Il y a encore peu de logement étudiant et surtout peu d’offre de loisirs tels que des bars et restaurants, ou encore des lieux permettant de faire du sport ou de se détendre. Ces sujets sont au cœur des projets portés dans les prochains mois par Paris La Défense.
Le quartier qui a vécu depuis toujours au gré des cycles économiques doit s’éloigner de son usage historique. Pierre-Yves Guice indique que « Si on devait bâtir un quartier d’affaires aujourd’hui, il est clair qu’on ne ferait pas pareil. On est sans doute allé un peu trop loin dans le monofonctionnalisme ».
L’ambition de La Défense est désormais de devenir le premier quartier d’affaires postcarbone.
