En quoi consiste la Loi Montagne ? Quels sont ses enjeux ? Quel est son intérêt pour les particuliers résidents et non-résidents souhaitant investir dans l’immobilier ? Notre partenaire, l’étude Aymonier Associés, nous explique les contours de cette loi.
La Loi Montagne, apparue en 1985, a mis fin à l’incompatibilité dont souffraient les zones de montagnes vis-à-vis des directives nationales d’urbanisation. Toute en tenant compte des spécificités territoriales de chaque commune et de chaque espace montagne, la Loi Montagne tend vers la préservation de l’ensemble des espaces naturels, agricoles et forestiers français.
Quelles sont les zones concernées par la Loi Montagne ?
En conséquence, cette loi s’applique aux communes situées en zones de montagne, là où plusieurs particularités propres à ces espaces naturels doivent être pris en considération. En effet, certaines communes contiguës aux massifs Français (Alpes du Nord et du Sud, Massif Central, Jura, Pyrénées, Vosges ou encore la Corse), se situent dans des milieux parfois escarpés dans lesquels l’exercice de certaines activités économiques se voit restreint par une limitation des possibilités d’exploitation des terres.
La loi Montagne II : quels enjeux ?
Les principes énoncés dans la loi Montagne de 1985 ont été formalisés une trentaine d’années plus tard en 2016 avec l’entrée en vigueur de la loi dite « loi Montagne II ».
Cette loi a en effet fixé et précisé un des grands objectifs de la Loi Montagne de 1985 à savoir : l’adaptation des règles d’urbanisation aux spécificités des territoires de montagnes et la réhabilitation de l’immobilier existant. Il est intéressant de s’attarder sur cette politique d’harmonisation des territoires et de réhabilitation du parc immobilier devenu vétuste qui s’inscrit dans l’ère du temps.
La loi Montagne II s’articule autour de deux enjeux majeurs :
- la préservation des paysages et espaces naturels au travers d’une urbanisation surveillée
- l’incitation à l’investissement locatif en montagne au travers de la mise en place de nouvelles unités touristiques et de locations saisonnières.
Les préoccupations du législateur de l’époque, à savoir la prise en compte des particularités propres aux zones de montagne, se sont illustrées au travers de la loi Montagne I par l’introduction d’un nouveau régime d’urbanisme spécifique fondé sur trois objectifs : la protection de l’environnement, la préservation de l’agriculture et la prévention des risques naturels
Par la suite, la Loi Montagne II a permis d’individualiser un principe fondamental mis en place par sa loi mère, à savoir le principe de continuité de l’urbanisation à chaque zone en fonction de ses particularités paysagères. Ce grand principe implique une urbanisation préalable constituée par des bourgs, villages, hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d’habitation existants. L’objectif visé étant l’harmonisation des constructions qu’elles soient nouvelles ou anciennes. Plus concrètement, les constructions nouvelles doivent être attenantes à des zones déjà urbanisées et ainsi s’inscrire en harmonie avec celles déjà existantes afin d’en conserver une certaine homogénéité.
Mise en place du principe de continuité de l’urbanisation
Pour ce faire, les collectivités territoriales ont établis divers documents d’urbanisme locaux (Schéma de Cohérence Territoriale dit SCOT, le Plan Local d’Urbanisme dit PLU ou encore la Carte Communale) afin de délimiter ces nouvelles zones constructibles.
Toutefois, dans un contexte de désertification rurale et de baisse ou perte d’attractivité, la réforme de la Loi Montagne par le biais de la Loi Montagne II a assouplie certaines dispositions législatives, relatives aux constructions existantes et nouvelles, considérées comme trop contraignantes.
De telle manière, qu’il est désormais possible d’entreprendre des extensions, si bien horizontales que verticales, des constructions existantes sous plusieurs conditions évidentes de superficie et d’emprise au sol telles que prévues dans les documents locaux d’urbanisme susvisés ou à défaut de tels documents, par le Règlement National d’Urbanisme.
La Loi Montagne II permet également la construction de nouveaux bâtiments annexes aux constructions existantes en limitant simplement leur taille d’après les directives des documents locaux d’urbanisme.
Concilier protection environnementale et économie locale
Ainsi, tout en conservant les mesures de protection environnementales et de préservation des paysages agricoles de 1985, la loi Montagne II a permis aux communes de contribuer à l’essor économique des zones de montagne, en dérogeant à plusieurs principes édités par la loi Montagne originaire. Ladite loi de 2016 a en effet permis l’accueil de complexes hôteliers et la création de nouveaux lotissements afin d’augmenter les capacités d’accueil tant pour l’habitat, le tourisme et le logement des saisonniers. Les collectivités locales peuvent aussi, au travers d’une délibération motivée et dès lors qu’il en va des intérêts socio-économiques des lieux, faire entrave aux dispositions de la loi et créer des Unités Touristiques Nouvelles (UTN) telles que des bâtiments d’estive ou des chalets d’alpage.
A ces enjeux environnementaux, s’ajoute des enjeux économiques pour lesquels là encore la loi Montagne II a permis une avancée.
Investir dans l’immobilier de montagne avec la Loi Montagne II
En effet, le tourisme est devenu, en l’espace de quelques années la première source de richesse d’une grande partie des territoires de montagne. On pense tout d’abord aux activités de sport d’hiver auxquels s’ajoutent de plus en plus les loisirs estivaux qui peuvent y être pratiqués et qui suscitent un fort regain d’intérêt économique. Il s’avère donc judicieux d’investir dans l’immobilier de montagne pour soi tout en ayant la garantie de prise de valeur conséquente, mais aussi pour en assurer une gestion locative saisonnière ou même encore pratiquer la location le temps de quelques semaines et bénéficier des lieux lors de périodes hivernales et/ou estivales.
L’investissement dans l’immobilier de montagne présente de nombreux avantages fiscaux rentrant dans un cadre juridique bien précis permettant d’attirer des capitaux financiers.
En ce sens, deux avantages fiscaux majeurs, à savoir :
- La Loi Montagne II permet aux propriétaires du parc immobilier construit en majeur partie entre 1960 et 1980, louant leur bien de manière saisonnière, de bénéficier d’un co-financement des collectivités territoriales pour réaliser des travaux de rénovation, et ce afin de lutter efficacement contre le vieillissement dudit parc immobilier.
- Par ailleurs, il est bon de rappeler que les acquéreurs de biens immobiliers neufs, appartements ou châlets, ont la possibilité de récupérer la TVA à la condition d’adjoindre des services de para-hôtellerie à leur statut de location meublée non professionnelle ou professionnelle, davantage connu sous leur acronyme LMNP et LMP. Un tel investissement immobilier locatif permet une optimisation fiscale à chaque profil d’investisseur.
Le Notaire en sa qualité de professionnel du droit et notamment de la loi Montagne est le plus habile à conseiller les futurs acquéreurs qui souhaiteraient ainsi bénéficier de cette optimisation immobilière au travers notamment de la mise en place de divers montages financiers qui feront l’objet d’une étude explicative dans un prochain article.
Article rédigé par Maître Franck AYMONIER, Notaire associé à ANNECY.
Co-rédigé par Monsieur Thibault GARDETTE, collaborateur en l’étude de Maître Franck AYMONIER.
