Selon la FNAIM, Marseille a enregistré environ 13 000 ventes immobilières en 2020. C’est bien plus que sa rivale Aix-en-Provence avec 2 243 transactions. Au-delà du nombre de ventes de biens immobiliers, quelle ville est la plus attractive sur le plan immobilier ?
Marseille : des prix immobiliers qui rattrapent leur retard
Selon le baromètre LPI-Seloger, le prix au m² à Marseille enregistre 7,3 % de hausse sur un an et vaut désormais 3 277 €. Archik, agence immobilière et d’architecture locale confirme cette tendance. « Depuis janvier 2021, nous assistons à une progression mensuelle des prix de vente dans la cité phocéenne (+10% en 6 mois) », affirme Amandine Coquerel, fondatrice d’ARCHIK.
Cette hausse de l’immobilier à Marseille est sans aucun doute due à l’effet confinement qui a poussé les citadins à se rapprocher d’un cadre vie plus agréable en choisissant le bord de mer méditerranéen grâce à l’essor du télétravail. « 60% de nos clients à Marseille sont des Parisiens qui craquent pour un bien dont le prix au mètre carré est trois fois inférieur à Paris, et nous confient ensuite leur bien à la vente à Paris » explique Amandine Coquerel. En effet les prix de l’immobilier à Marseille sont encore loin de ceux de La Capitale et des grandes villes de la Côte d’Azur comme Nice qui n’est qu’à 2 heures de voiture et où le mètre carré est par exemple à 4 491 €.
Ainsi, l’immobilier à Marseille se situe aujourd’hui dans un marché de transition, avec une hausse de prix notamment sur les biens avec extérieur, appartement avec balcon ou terrasse, maisons avec jardins, dans des arrondissements attractifs tels que les 6, 7, 8èmes arrondissements. Et naturellement s’en suit une réduction des délais de vente et du montant des négociations comme le précise Archik.
Les prix immobiliers de la Citée Phocéenne progressent à un rythme très soutenu dans certains arrondissements et sur certains types de biens comme les appartements 2 ou 3 pièces qui sont les surfaces les plus prisées (72% des recherches locatives). C’est aussi le cas pour les biens immobiliers à la vente dans le 8ème (Les Chartreux, La Blancarde…) et le 4ème arrondissement (les Goudes, Bonneveine, Montredon…) avec 13,3% de hausse sur un an pour les appartements dans l’ancien. Mais les écarts de prix restent très importants d’un quartier à un autre puisque dans le 8ème il faut compter 4 470 €/m² contre 2896 €/m² dans le 4ème. A noter que quelques arrondissements dans les quartiers les plus au Nord sont en perte de vitesse. Il s’agit du 3ème (- 9,7 % sur 1 an), 12ème (- 7,2 % sur 1 an) et du 14ème arrondissement (- 11,4 % sur 1 an).
Malgré cet emballement, il ne s’agit que d’un juste rattrapage en phase avec l’attractivité d’une ville longtemps sous cotée comme le rappelle Archik.
En dehors des appartements, les maisons, villas et hôtels particuliers sont très recherchés notamment dans les quartiers du Prado, de Périer et de Roucas-Blanc pour des résidences principales ou secondaires.
Aix-en-Provence : des rendements locatifs attractifs
A 20 minutes au Nord de Marseille, la ville de Cézanne attire étudiants, jeunes actifs, retraités et non-résidents. Les locataires en recherche de logement et les futurs acquéreurs sont donc nombreux.
Le marché immobilier du pays aixois est lui aussi très tendu. Les biens immobiliers au sein de la ville se vendent très rapidement et ce marché est tout comme Marseille, boosté par les investisseurs parisiens qui recherchent de bons rendements locatifs à 3h de TGV de Paris.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les quartiers des Facultés et de la Duranne représentent de bonnes opportunités puisqu’ils attirent de nombreux étudiants. La demande locative est donc forte pour les studios et les appartements en colocation de type F2. Les investisseurs sont ainsi quasiment certains de louer leur bien de manière continue en achetant des appartements moins onéreux que dans le centre-ville. Les rendements locatifs annuels sont donc bons avec un prix moyen à l’achat de 4 134 €/m² dans le quartier des universités selon le baromètre SeLoger.
Le prix moyen de l’immobilier à Aix est de 4 862 € et dans l’hyper centre (Opéra, Mazarin, Bellegrade, et le quartier de la Mairie) et il peut atteindre jusqu’à 5 261 € sur des biens avec une excellente localisation. Dans des quartiers comme les Jas de Bouffan et celui des Tanneurs les prix sont moins élevés (3 416 €/m²).
Les biens d’exception sont eux aussi très recherchés. Les hôtels particuliers et les appartements haut-de-gamme dans des immeubles de caractère se concentrent dans l’hyper centre. Bastides, mas et autres biens de caractère en périphérie de la ville sont aussi très demandés.
