Comme Emmanuel Macron l’avait annoncé dans son programme, le gouvernement prévoit de créer un bail mobilité de 1 à 10 mois dans le cadre de la loi ELAN. Son objectif est de faciliter le logement pour les personnes en apprentissage, en formation professionnelle et en stage. Autant de cas de figure qui ne sont pas en CDI.
Considérant que les Français sont trop sédentaires, le gouvernement veut instaurer un bail plus souple, qui réponde mieux à certaines situations spécifiques, comme des personnes conduites à déménager pendant une période courte. Dans certains cas, comme en zones tendues, certains Français renonceraient à certains projets professionnels faute de logement.
Une rupture avec le bail de droit commun
Le « bail mobilité” doit permettre à des bailleurs de proposer des baux d’une durée allant de 1 à 10 mois. Il déroge donc au bail de droit commun :
- Qui est d’au moins un an pour un meublé s’il s’agit de la résidence principale du locataire.
- D’une durée minimum de trois ans si le propriétaire est un particulier.
- Et de six ans si le bailleur est un investisseur institutionnel.
Les caractéristiques du bail mobilité
Le bail mobilité présente quelques spécificités :
- Il ne sera pas renouvelable (pas de tacite reconduction).
- Absence de dépôt de garantie.
- Néanmoins, afin de rassurer le bailleur, la garantie locative Visale couvrira les éventuels impayés, mais aussi, à hauteur de 400 € de travaux par m², les éventuels frais de remise en état des lieux.
- Enfin, en cas de colocation, il est prévu une clause de non-solidarité entre locataires, ce qui est favorable aux locataires. La colocation est prisée des étudiants.
Un bail précaire ?
Ce projet est une illustration du concept de “flexisécurité”, qui est en vogue dans les pays scandinaves. Cela revient à donner plus de droits d’un côté, pour en ôter d’un autre, afin de fluidifier une activité ou un marché.
Certains observateurs ont critiqué ce projet :
- Il est possible que de nombreux propriétaires préféreront continuer à louer leur appartement sur une période plus longue à une famille stable financièrement, bénéficiant d’un CDI.
- Pour plusieurs associations, comme la Fondation Abbé Pierre, ce dispositif créé une brèche dans la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui tendait à améliorer les rapports locatifs. Elles craignent que ce bail, qualifié de précaire, soit proposé à des populations fragiles, ni apprenties, ni stagiaires. Certains locataires ayant de faibles revenus pourraient dès lors enchaîner les baux mobilité au lieu de bénéficier d’un logement stable.
Une alternative aux plateformes de location courte durée
Certains bailleurs y voient des points positifs :
- Il est fréquent qu’un propriétaire dispose d’un bien vacant pour une période courte.
- Cela peut constituer un complément de revenus aux propriétaires qui louent leur bien l’été à des plateformes comme AirBnB.
- Alix Tafflé, président fondateur de MorningCroissant, attend le décret d’application pour connaître les conditions d’accès exactes. Il souhaiterait un bail mobilité sans limite d’âge, qui engloberait aussi les employés en CDI dans un grand groupe et en mutation dans une nouvelle ville, ou encore fonctionnaire détaché.
Durant sa campagne, le candidat Macron avait indiqué que ce contrat conférait des “droits plus restreints pour le locataire”, qui pourrait moins facilement remettre en cause son expulsion.
A ce titre, les professionnels se posent des questions sur le niveau de garantie Visale, en particulier dans les zones tendues, comme Paris, où les loyers sont élevés.
D’après la Fnaim, 25% des locataires du parc privé seraient dans la cible du bail mobilité. Le décret d’application devrait être publié au plus tard début 2018.
