Le changement d’usage d’un bien immobilier
Les échanges de commercialité régissent les changements d’usage de biens immobiliers
Dans certaines grandes villes françaises, la transformation de l’usage d’habitation vers un autre usage fait l’objet d’une demande d’autorisation spécifique délivrée par la mairie. Le but recherché est de préserver l’habitation en évitant la prolifération de bureaux et de la location meublée touristique. Ce système se rapporte aux articles L 631-7 et suivants du Code la Construction et de l’habitation.
A part quelques exceptions, à Paris le changement d’usage d’un bien immobilier est subordonné à l’obtention d’une compensation.
L’autorisation du changement d’usage des locaux “d’habitation” à “non habitation” peut donc être accordée en contrepartie :
- soit d’un engagement du propriétaire (le bénéficiaire de l’autorisation) d’affecter d’autres locaux à un autre usage
- soit d’une présentation d’une cession du droit de commercialité, ce qui signifie qu’un opérateur effectuera la transformation à sa place. Cette cession est conclue entre le bénéficiaire et un opérateur (le promettant), moyennant le versement d’une indemnité au promettant.
Les applications du changement d’usage d’un bien immobilier
Le changement d’usage permet notamment :
- A un propriétaire d’immeuble mixte d’en simplifier la gestion en en uniformisant l’usage;
- A une entreprise d’acheter un appartement dans le même immeuble pour s’agrandir sans avoir à déménager ;
- De chercher à valoriser un bien ;
- De louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
La transformation de bureaux en logements
Grâce à la « commercialité », la transformation de bureaux en logements apporte au propriétaire une indemnité, un gain très appréciable par exemple dans une opération de réhabilitation, car les travaux de transformation peuvent représenter 10 à 15% de la valeur du bien.
Certains bailleurs sociaux, qui réalisent ce genre de mutation, proposent ainsi des locaux en compensation. Il existe également des sociétés spécialisées dans la cession de commercialité comme Soveico.
La transformation de logements en bureaux
Pour transformer un appartement en bureau, il faut trouver une contrepartie, qui souhaite à l’opposé changer l’usage d’un bien en la faisant passer d’«autre que l’habitation» à «habitation».
Il faut savoir qu’à Paris, la compensation diffère selon l’arrondissement dans lequel le bien à transformer est situé.
Il existe trois secteurs géographiques à Paris, dont le plus encadré, le secteur dit de «Compensation Renforcée» (1er, 2ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème & 9ème). Dans cette zone tendue, il faut apporter une compensation de 2m² pour 1m² de logement supprimé, sauf si les locaux proposés en compensation sont transformés en logements sociaux, auquel cas la compensation est de 1 pour 1.
Quels sont les coûts et délais du changement d’usage d’un bien immobilier?
Les prix du m² de commercialité varient en fonction de l’arrondissement concerné, notamment sous l’effet de la rareté.
Le prix de cession par personne morale ou physique (non sociaux) peut varier entre 250 et 1.500€ HT le m². Il n’y pas vraiment de barème, les prix dépendent de l’emplacement et les transactions se font de gré à gré.
L’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit une amende civile de 25 000€, prononcée par le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble, statuant en référé, si des locaux ont été irrégulièrement transformés.
Le délai de traitement bout à bout d’un dossier de cession de commercialité peut varier entre 6 mois et trois ans.
Néanmoins, il existe également quelques cas d’autorisations de changement d’usage sans compensation, comme pour les professions libérales réglementées, les RDC ou l’exercice d’une mission d’intérêt général.
Il serait exagéré de parler d’un marché de la commercialité. Il peut y avoir en effet des déséquilibres durables dans certains arrondissements avec par exemple un excès de demande transformation de logements en bureaux avec un manque de surfaces offertes en compensation. Actuellement, on estime à 10.000 m2 dans le VIIIème en attente de changement d’usage.
Paris est la ville où ce dispositif est le plus avancé en France, car le foncier y est précieux et les valeurs locatives des biens immobiliers élevées. Le résultat est assez probant, car les QCA restent vivants en fin de semaine, contrairement à la City de Londres. L’idée est aussi que la location meublée touristique, type AirBnb, ne supplante pas la location traditionnelle.
Pour aller plus loin : Le Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH) peut vous renseigner sur l’état du marché et vous orientera vers les opérateurs en fonction de votre situation.
art. L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation
Information de la Ville de Paris
Prix indicatifs du m² de commercialité
Pour savoir quelles distinctions effectuer entre destination et usage d’un bien immobilier, vous pouvez également consulter notre article ici
