Alors que l’hypothèque conventionnelle est utilisée par les banques dans le cadre du crédit immobilier, il existe d’autres formes d’hypothèques, destinées à protéger d’autres créanciers dans des situations spécifiques, comme l’hypothèque légale et l’hypothèque judiciaire.
Les hypothèques légales sont celles qui résultent de la loi (Code civil, art. 2396).
Elles ont été conçues pour protéger des créanciers (époux, personne incapable, …) qui peuvent avoir besoin d’une protection particulière. Ces créanciers peuvent y recourir de plein droit sans avoir besoin d’un jugement. Toutefois, pour être opposables aux tiers, elles doivent faire l’objet d’une inscription.
A l’inverse, les hypothèques judiciaires résultent d’une décision de justice.
L’hypothèque légale
L’hypothèque légale entre époux
Il existe trois cas d’hypothèque légale entre époux.
Dans un des cas, un des deux époux peut saisir la justice pour obtenir le droit de remplacer son conjoint pour les actes de gestion ou de cogestion en raison de son incapacité ou de son opposition.
Afin de garantir un filet de sécurité à l’époux remplacé, le juge peut autoriser ce dernier à procéder à l’inscription d’une hypothèque sur certains immeubles de son conjoint.
L’hypothèque légale des incapables
Dans ce cas, les mineurs et majeurs sous tutelle disposent d’une hypothèque légale sur les biens de leur tuteur ou administrateur légal.
Ainsi, l’incapable va pouvoir bénéficier le cas échéant d’un recouvrement des créances contre l’administrateur de ses biens.
C’est le conseil de famille ou le juge des tutelles qui en sont à l’initiative.
Les privilèges spéciaux immobiliers ou hypothèques légales privilégiées
Ces hypothèques légales confèrent aussi à certains créanciers les mêmes droits que le régime général de l’hypothèque, comme dans les exemples suivants :
- Les architectes et entrepreneurs : il s’agit ici de garantir le paiement des travaux effectués sur l’immeuble.
- Le syndicat de copropriétaires : en cas d’impayés de provisions ou de charges définitives d’un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un paiement par préférence.
- Le vendeur d’immeuble : lorsque ce dernier a fait crédit à son acheteur il dispose d’un privilège sur le bien.
L’hypothèque judiciaire
Ici, la situation est différente. C’est le créancier qui demande au juge de l’exécution une inscription d’hypothèque judiciaire conservatoire sur un ou plusieurs biens immobiliers de son débiteur. Ainsi, si à l’échéance il n’est pas remboursé, il pourra demander la saisie et la vente du bien immobilier.
Cette démarche doit présenter un caractère d’urgence. Le demandeur doit justifier :
- La réalité de la créance évoquée
- Et d’un risque imminent de ne plus pouvoir récupérer cette somme d’argent
Le créancier présente sa requête au juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur. Il n’y a ni convocation du débiteur, ni débats.
L’inscription provisoire d’hypothèque judiciaire
Au vu de ses éléments, le juge peut rendre une ordonnance autorisant le créancier à inscrire provisoirement son hypothèque, qui précise :
- Le montant de la créance garantie,
- Le ou les immeubles du débiteur concernés.
Limitée à 3 ans, l’inscription provisoire d’hypothèque est renouvelable une fois.
- Le créancier dispose de 8 jours pour notifier au débiteur l’inscription de l’hypothèque
- Le créancier doit également, dans le délai d’un mois, agir en justice pour obtenir un titre exécutoire. À défaut, l’inscription ne sera pas valable
Une fois en possession d’un titre exécutoire, le créancier pourra rendre son hypothèque définitive en l’inscrivant au service de publicité foncière.
Par ce biais, le créancier peut décider de vendre de manière forcée, aux enchères judiciaires, les biens visés pour se faire payer. Mais, pour éviter une forte décote, il peut être judicieux de conclure une vente amiable.
