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L’immobilier de bureau va bien, et pas seulement à Paris. Il faut toutefois porter une attention particulière aux évolutions démographiques et aux nouveaux besoins. Point de conjoncture sur l’immobilier de bureau en 2019. L’année 2019 livre de nombreux enseignements pour ce qui concerne l’offre de bureaux à Paris, en Ile-de-France, mais aussi dans des métropoles régionales comme Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Toulouse. D’abord, le marché de l’emploi et les souhaits d’implantation des entreprises apportent une dynamique de marché à l’échelle nationale. Ce qui demande aux professionnels de l’immobilier et de la construction de relever toute une série de défi. Ainsi, les entreprises semblent s’éloigner d’une logique exclusive de baisse des coûts. Elles veulent trouver des locaux qui conviennent le mieux pour attirer les talents qu’elles souhaitent embaucher et garder.
Ecologie et cowoking
Ensuite, l’immobilier de bureau suit deux (r)évolutions en simultanée. La première est liée à l’environnement. De nombreux immeubles quittent temporairement le marché pour être désossés et remis aux normes les plus efficientes en termes de consommation d’énergie. C’est l’occasion aussi de revoir totalement la configuration des lieux avec beaucoup plus d’espaces lumineux, conviviaux… C’est-là que l’on mesure l’impact d’une seconde (r)évolution : le coworking. Le succès de cette offre repose sur un espace de travail totalement repensé, de sorte qu’on se sent beaucoup plus proche de l’atmosphère d’un appartement ou d’une maison, que des open space grisonnant et bruyant. Enfin, les salariés recherchent une proximité avec les transports. 40% des moins de 30 ans n’ont pas le permis dans la capitale. Après avoir quitté le centre de Paris, les grands groupes y reviennent. Et au-delà du périphérique, seules les communes avec métro ou RER fréquents trouvent de l’attrait. En Ile-de-France, La Défense, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, et de Pantin à Saint-Ouen dans le Nord, s’avèrent des zones fortement attractives actuellement. Elles profitent d’une saturation de l’offre à Paris : 2,2% de taux de vacance de bureaux dans la capitale. Les autres zones autour de Paris semblent avoir plus de difficultés à convaincre.
Sept métropoles françaises en embuscade
En revanche, Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Toulouse, et en outsider Rennes, profitent de cette rareté parisienne avec seulement 435 000 m² de bureaux vacants sur un total de 54 millions en Ile-de-France. Ceux-là devraient être transformés en logement après leur rachat par Action Logement. Par ailleurs, ces capitales régionales ont réussi à concentrer 80% des investissements en immobilier de bureau sur le territoire. Les grandes entreprises n’hésitent plus à s’y loger car l’activité est dynamique et les liaisons, avec Paris, rapides. Ainsi, entre 2014 et 2019, les montants investis sont passés de 1,4 à 3,7 milliards d’euros selon le groupe de conseil en immobilier, CBRE. Il faut dire que le ticket moyen est de 50 millions d’euros par opération, quand il faut débourser 100 millions à 1 milliard d’euros à Paris. Un écart que l’on retrouve dans les loyers : 170 à 180 euros/m² HT/an en région contre 500 à 800 euros/m²/an à Paris. Du coup, tout en répondant à l’appel d’une meilleure qualité de vie des jeunes actifs, elles peuvent limiter les coûts immobiliers. Pourtant, Paris garde un statut envié : être la première zone d’investissement en immobilier de bureau à l’échelle de la zone euro. C’est ce que relève Primonial REIM où 29% des plans d’investissement à cette échelle sont réalisés dans la capitale française. Ceci s’explique par un parc immense de biens permettant d’offrir assez de rentabilité aux investisseurs, sans apporter le meilleur rendement : 7,5% contre 18,6% pour Amsterdam ou 13,9% pour Berlin en 2019. Une immensité de l’offre que l’on retrouve à travers un autre indicateur : Paris et l’Ile-de-France pèse pour un tiers du PIB français. Aucune autre capital ou région d’Europe n’atteint ce ratio. Alors dans ce contexte, si on ajoute les métros du Grand Paris, le développement des bureaux devrait être important aussi en Seine-Saint-Denis et Seine-et-Marne.
Bureaux : investissements records en 2019
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