Marc Sanfourche de chez Salaground, une société experte en immobilier basée à Berlin depuis plus de 30 ans a bien voulu répondre à nos questions.
Comment évolue les prix de la pierre dans la capitale ?
Depuis 2008, les prix ne cessent de monter, mais ils progressent régulièrement. Loin d’être une bulle, cette hausse s’explique par des phénomènes structurels. La population berlinoise va encore s’accroître de 30.000 personnes cette année.
Beaucoup d’étudiants viennent à Berlin pour profiter de son réseau d’écoles et d’université, mais aussi pour faire la fête. Tous ces diplômés attirent les entreprises sur place, certaines d’y trouver une main d’œuvre hautement qualifiée. Rappelons que le taux de natalité est très faible dans l’ensemble du pays.
Sans compter la présence de nombreux ouvriers et techniciens et un coût du travail assez bas. Les start up sont aussi tentées de s’implanter à Berlin, compte tenu du faible niveau de prix de la vie. Tout un écosystème s’est mis en place.
De nombreuses entreprises, comme Siemens, sont présentes à Berlin depuis longtemps. Elles ont l’avantage de pouvoir y côtoyer le gouvernement ainsi que les grandes centrales syndicales. Géographiquement, Berlin se situe également au cœur de l’Europe. La capitale a évolué ces dernières années vers les métiers du tertiaire.
Au final, la demande de logements est supérieure à l’offre, ce qui soutient mécaniquement les prix.
Quels sont les autres facteurs qui poussent les prix à la hausse ?
D’autres intervenants sont attirés par la pierre, comme les investisseurs institutionnels et les ménages à fort pouvoir d’achat. Il est difficile ailleurs dans le monde de trouver des biens de qualité à des prix aussi abordables.
Berlin attire également une population cosmopolite. Il pourrait y avoir 40.000 Français. Certaines nationalités sont présentes depuis longtemps et bien intégrées, comme les Trucs, les Italiens et les Russes. Les Anglo-saxons sont aussi de plus en plus présents.
Compte tenu de son histoire et de son patrimoine, Berlin est également la 3ème destination touristique d’Europe, ce qui entraîne une forte activité hôtelière et de location saisonnière.
Quels sont les prix ?
Ils sont environ 2,5 fois moins élevés qu’à Paris.
- 2.900€ le m2 en moyenne (+180% depuis 2009).
- 3.800€ le m2 en moyenne dans le neuf.
- Loyer de 9€/m² en moyenne pour les nouveaux baux (+50% depuis 2009).
Ces niveaux de prix peuvent surprendre. Ils s’expliquent par des raisons historiques. Outre-Rhin, les prix des autres métropoles sont aussi assez raisonnables, mais curieusement souvent supérieurs à ceux de Berlin.
Il existe bien sûr des différences entre les quartiers de la ville, Berlin étant plus cher dans le centre et à l’ouest.
Quels sont les besoins exprimés par vos clients Français ?
Certains investisseurs Français se montrent opportunistes, en achetant tout simplement un bien immobilier pour leur enfant, lorsqu’il vient faire ses études à Berlin.
Les autres, plus nombreux, cherchent à diversifier et dynamiser leurs actifs. Ils profitent à juste titre de la faiblesse des prix en pariant à moyen terme sur le dynamisme de la ville et de l’Allemagne. Le ticket d’entrée est très attractif et il n’y a pas d’impôt sur les plus-values au bout de 10 ans de détention.
Les Français se tournent également vers l’international pour échapper à la baisse des rendements des produits bancaires comme le Livret A ou encore à l’encadrement des loyers à Paris. Certains d’entre eux ont déjà investi à l’étranger, voire à Berlin.
Quels sont les rendements ?
Ils s’établissement en moyenne entre 3 et 5%. Le loyer tourne autour de 8€ le m2.
Il existe un loyer médian par rue pour les logements dans l’ancien, que nous savons gérer. La location meublée ou l’acquisition d’un bien neuf permettent ainsi d’échapper aux tarifs réglementés.
Les loyers sont imposables à l’IR sur une base progressive. Pour les petits montants, la fiscalité s’élève en général entre 15 et 20%.
L’impôt sur la fortune n’existe pas en Allemagne. Néanmoins, toute acquisition en Allemagne doit faire l’objet d’une déclaration en France. Il n’y a pas de double imposition des loyers entre les deux pays.
Il est aussi possible d’amortir de 2% par an la valeur du bien pendant 50 ans. En résumé, la fiscalité allemande n’entrave pas les investisseurs.
Les banques sont-elles présentes ?
Les établissements financiers acceptent sans problème de délivrer un prêt à hauteur de 50% de la valeur du bien, en prenant une hypothèque. Elles peuvent monter jusqu’à 70%.
Les taux d’intérêt historiquement bas (environ 2,5% sur 10 ans) sont profitables aux investisseurs.
Leurs critères sont classiques : surface de l’acheteur, qualité du bien, possibilité d’en tirer un revenu locatif.
Néanmoins, un investisseur Français peut aussi chercher à bénéficier d’un effet de levier plus élevé avec une banque française.
Quel est votre offre ?
Nous avons participé à 230 transactions en 2013 et 2014 et avons lancé récemment 5 ou 6 projets dans différents quartiers, que nous commercialisons.
De tout type : ancien, neuf, meublé, avec travaux, haut de gamme, immeuble à la découpe, etc.
Nous pouvons assister nos clients dans les moindres détails, de la conduite des travaux à la gestion locative. De même, nous défendons les intérêts des investisseurs dans les réunions de copropriété.
Tous nos intermédiaires, comme le Notaire, sont bilingues. Tous les documents sont traduits. Pour répondre à la demande, notre équipe est polyglotte.
Quels sont les risques spécifiques à Berlin ?
Comme vous le voyez, nous ne sommes pas sur un marché spéculatif ou volatile. Il manque cruellement de biens. Le taux d’inoccupation des logements n’est que de 2%.
Le taux de locataires est de 87%, mais il baisse peu à peu, car nombreux d’entre-eux finissent par devenir propriétaires, en raison de la hausse régulière des loyers et de la faiblesse des taux d’intérêt.
Concernant nos clients étrangers, la plupart d’entre eux estiment prendre un risque limité sur 10 ans. Nous pensons que, compte tenu de ses atouts, la décote de Berlin par rapport aux autres capitales va se réduire. Et qu’il n’est pas trop tard pour y investir en bon père de famille. L’économie allemande est solide et Berlin constitue un pôle d’attraction mondial.
Néanmoins, tout ne se vaut pas : un investissement à Berlin mérite d’être bien préparé. Notre gamme de produits est suffisamment large pour répondre aux besoins les plus spécifiques.
Marc Sanfourche – International Real Estate Consultant
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