Alors que les taux immobiliers demeurent très bas, les conditions d’octroi de crédit se durcissent et obtenir un crédit se complique pour les dossiers patrimoniaux complexes. Les conseils de spécialistes du secteur pour emprunter malgré tout…
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Conditions d’octroi de crédit plus souples
Autre signe favorable, les conditions de crédit se détendent après une année 2020 où elles avaient connu un tour de vis. En décembre 2019, les recommandations formulées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avaient en effet jeté un froid sur le marché du crédit. Les banques s’étaient trouvées contraintes de respecter stricto sensu le critère des 33% d’endettement dans l’octroi des prêts immobiliers, prêts désormais limités à vingt-cinq ans et une vigilance accrue devait être portée sur l’apport des emprunteurs. Des recommandations respectées à la lettre par les établissements bancaires. “Au-delà des effets de la pandémie, le durcissement du HCSF a porté un coup dur au crédit” confirme Jean-Baptiste Monié, directeur de Carte Financement. Conséquence : de nombreux emprunteurs se sont trouvés privés de l’opportunité de financer un achat immobilier, dans un univers de taux bas pourtant particulièrement attractifs…
Un an plus tard, le HCSF assouplissait les règles, acceptant un taux d’endettement maximal de 35%. Une bonne nouvelle donc, toutefois atténuée quelques semaines après cette annonce puisque le Haut Conseil est venu préciser que les banques devaient dorénavant inclure systématiquement le coût de l’assurance emprunteur dans les charges annuelles d’emprunt pour calculer l’endettement des acquéreurs. Une décision logique, mais qui alourdit encore les dossiers des futurs emprunteurs. […]
Difficulté pour les profils patrimoniaux
La légère détente enregistrée sur les conditions d’octroi de crédit permet à nouveau de voir certains projets financés à 100, voire 110%. Toutefois les banques restent particulièrement vigilantes sur la qualité du dossier. “Le passage de la marge de flexibilité de 15 à 20% de la production des banques a réellement un impact mais surtout pour les acheteurs de leur résidence principale et primo-accédents, très peu pour les investisseurs, comme recommandé par le HCSF” constate Julie Bachet.
“La situation s’est donc un peu détendue, mais reste compliquée”, constate Jean-Baptiste Monié. Un certain nombre de dossiers, sur des profils pourtant patrimoniaux, peinent toujours à décrocher un crédit. “Prenons l’exemple concret d’un cadre supérieur dans un grand groupe et amené à change de ville tous les deux ans. Son objectif n’est pas forcément de financer une résidence principale. En revanche, il souhaite pour l’heure réaliser un investissement locatif : les banques seront plus ou moins réticentes à lui prêter, préférant financer dans un premier temps sa résidence principale” rapport Allain Atallah.
Chefs d’entreprises disposant de moins de trois, voir cinq bilans et/ou positionnés sur des secteurs malmenés par la crise, expatriés, retraités, emprunteurs avec problèmes de santé et plus largement investisseurs portant un projet locatif direct ou indirect, détenteurs d’un gros patrimoine immobilier avec des emprunts toujours en cours, opérations de démembrement, montages sous forme sociétale : ces dossiers complexes ne sont pas les plus recherchés par les banquiers. Leur traitement exiges plus de temps sans être forcément plus rentables, ils requièrent une expertise que tous les conseillers bancaires ne possèdent pas. Il fau donc trouver le bon interlocuteur, motivé par l’idée d’analyser ce dossier compliqué qui lui imposera d’éplucher des bilans comptables, de comprendre un secteur économique qu’il ne connait pas forcément, de réaliser une vrai étude patrimoniale.
Notons que même un salarié en CD peut se trouve en difficulté aujourd’hui s’il travaille dans un secteur particulièrement touché par la crise. “Sur certains secteurs professionnels, nous avons vu des banquiers regarder la société employeuse, voir parler d’assurance chômage” signale Jean-Baptiste Monié.
Non-prise en compte du reste-à-vivre
Jusqu’à l’an dernier, chaque banque était libre d’utiliser la formule de son choix pour calculer les taux d’endettement. Deux méthodes principales cohabitaient : la méthode “classique” qui comptabilise toutes les charges divisées par les revenus et loyers pondérés à 80% et la méthode “investisseur” dite du “différentiel foncier” qui retient au numérateur les charges du crédit diminuées des loyers pondérés à 80%, le tout divisé par les revenus du travail. Un second calcul très avantageux pour les investisseurs immobiliers qui disposent de plusieurs biens locatifs. “Ces deux calculs aboutissent à une différence significative du taux d’endettement. Or cette seconde méthode est désormais écartée par le HCSF, au détriment non seulement des revenues modestes, mais également des investisseurs patrimoniaux, souvent endettés pour la constitution de leur patrimoine : peu importe que l’endettement soit dans leur cas maitrisé. Ainsi un particulier percevant 500 000 euros de revenus par an mais possédant beaucoup d’immobilier en cours de financement peut rapidement dépasser les sacro-saint 35% maximum d’endettement et avoir des difficultés à emprunter” témoigne Jean-Baptiste Monié.
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Certes, les banques ont la possibilité de déroger sur une part limitée de dossiers. Encore faut-il que le quota ne soit pas atteint lorsque l’emprunteur concerné se présente car l’enveloppe diminue au file des mois. “De plus, elles dérogeront pour leurs clients, mais pas pour des prospects qui correspondent justement aux dossiers que nous leur apportons” regrette Jean-Baptiste Monié.
Présenter un dossier de qualité
Il va sans dire que les dossiers complexes devront redoubler d’attention quant à leur qualité. Cela implique des relevés de compte propres, de l’épargne, l’apurement des crédits à la consommation…
“Rien n’est impossible, y compris faire financer un achat locatif sans apport, à condition de s’en donner les moyens” rassure Alain Atallah. Un chef d’entreprise ayant mois de trois ans d’ancienneté, mais évoluant dans un domaine avec de belles perspectives, pourra ainsi présenter un bilan et un prévisionnel soignés. Plus que jamais la nature du sous-jacent est scrutée par les établissement financiers depuis le début de la crise sanitaire. “Les banques ont longtemps financé sur 100%, voir 110% en oubliant qu’une catégorie d’actifs peut souffrir et qu’il devient alors plus difficile de vendre ces actifs surfinancés. Elles y font très attention. Il n’est pas rare qu’elles exigent aujourd’hui 50% d’apport pour un projet dans l’hôtellerie, quand elles n’en sollicitait que 20 ou 25% avant la crise” constate Jean-Baptiste Monié.
