La hausse des taux et l’inflation ont refermé la parenthèse enchantée du crédit immobilier. Les nouvelles normes bancaires et la hausse du coût de l’argent ont restreint l’accès au crédit des particuliers. Pour les investisseurs, décrocher un prêt relève souvent du parcours du combattant. Pourtant, des solutions existent pour acheter un bien, avec l’appui d’experts en crédit et une bonne dose d’ingénierie financière. Et mieux vaut y avoir recours aujourd’hui que demain.
[…]
Acheter par le biais d’une SCI
A destination des profils d’entrepreneurs, des chefs d’entreprise ou des familles aisées, détenant des structures à personnes morales, il est judicieux de proposer un achat immobilier via une holding SCI. “La trésorerie détenue par la holding est transférée dans le compte-courant de la SCI, ce qui évite les frottements fiscaux et permet de financer des projets patrimoniaux” explique Jean-Baptiste Monié, directeur de la société de courtage en crédit Carte Financement.
Si les taux d’emprunt sont plus élevés, puisque destinés à un public professionnel, investir dans un actif commercial ou de bureau permet d’éviter les fourches caudines du HCSF. Le taux d’usure applicable dans ce cas étant plus élevé, l’emprunteur augmentera ses chances d’obtenir un financement. “Acheter un bien en pied d’immeuble avec commercialité pour le transformer en cabinet médical ou en Airbnb est l’une des possibilités qu’offre ce montage, pou un investissement aux alentours de 200 000 par exemple”, illustre le directuer.
Pour ce dernier, le potentiel de revalorisation des loyers des locaux commerciaux et des bureaux, respectivement soumis à l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), assure des rendements attractifs, jusqu’au 10% selon l’emplacement et la zone géographique du bien.
Cas pratique : prêt professionnel via une holding SCI
Pour un investissement locatif d’un logement de 94m² à Bordeaux qui sera mis en colocation. Les loyers mensuels à percevoir sont de 2 300 €/mois.
Acquisition à 350 000€ avec 50 000€ DE TRAVAUX;
Prêt demandé à hauteur de 350 000€ amortissable à taux fixe sur 20 ans.
L’acquisition est portée par une SCI dont les associés sont :
- la holding de Monsieur X à hauteur de 99,9%. La holding détient 100% de deux sociétés d’exploitation que dirige le client
- Monsieur X à hauteur de 0.1%
Le prêt professionnel octroyé par la banque aujourd’hui serait sur 20 ans maximum avec un taux entre 3,5 et 4%.
Le prêt octroyé sort du cadre restreint du HCSF qui limite normalement le taux d’endettement à 35%. Pour ce type de transaction, nous nous attachons principalement à la couverture locative (couverture de la mensualité par les loyers).
Et le taux d’usure pour un particulier est de 3,57% sur 20 ans, et 4,31% pour une SCI qui serait considérée comme une personne morale n’ayant pas d’activité commerciale. Source : Carte Financement
