[vc_row][vc_column][vc_column_text]Lors de la vente d’un immeuble, le vendeur peut promettre à l’acheteur de procéder à une rénovation des lieux, pour y proposer des bureaux ou des logements. Afin d’encadrer ces travaux, il existe la procédure dite de la vente d’immeuble à rénover (VIR). Le principe est identique à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) mais s’applique à un bien ancien : le vendeur s’engage auprès de l’acheteur à la réalisation de travaux précisés dans le contrat, à une date convenue d’avance. Au fur et à mesure que les travaux avancent, l’acheteur verse une partie du montant à payer : 50 % à la moitié des travaux, 95 % à la fin des travaux, 100 % à la livraison. Ce calendrier est important pour l’acheteur, en particulier s’il fait appel à un crédit immobilier. Dans ce cas le déblocage du crédit immobilier par la banque se fera au fur et à mesure des appels de fonds et le remboursement du crédit peut être différé jusqu’à la livraison du bien immobilier. Notez que la cession n’est effective qu’à l’issue des transformations promises.
Cette rénovation ne doit pas aboutir à créer un bien neuf. Si tel est le cas, le projet est requalifié en VEFA. De même, s’il est envisagé une extension, le contrat à signer est une vente d’immeuble à construire (VIC). Autrement dit, une vente d’immeuble à rénover est admise seulement quand les travaux concernent moins de la moitié des fondations ou la moitié des éléments pour la résistance et la rigidité du bâtiment, ou les façades sans que cela concerne l’opération de ravalement. Ce n’est pas tout : la rénovation ne doit pas non plus concerner plus des deux tiers des éléments tels que le plancher, les cloisons, les fenêtres extérieures, le chauffage, la plomberie, les sanitaires, l’électricité…
Les documents à signer et à vérifier
Dans la mesure où l’acheteur fait appel à un crédit, il convient pour le vendeur de signer une promesse ou un compromis de vente. Mais c’est utile aussi dans les autres situations. Sur ce document, les parties se mettent d’accord sur le prix de vente, le détail des travaux à réaliser y compris les matériaux utilisés, et les délais de réalisation. Bien sûr, il faut aussi penser à préciser les caractéristiques de l’immeuble : habitations, bureaux, localisation, surface, nombre d’étages… Il s’y ajoute plusieurs clauses à ne pas oublier dont celle où le vendeur s’engage à produire une garantie d’achèvement des travaux, une assurance de responsabilité et une assurance dommage-ouvrage. Il y a aussi celle où il est prévu une condition suspensive de la vente liée à l’obtention d’un financement bancaire. Enfin, il peut être envisagé une révision du prix des travaux sous condition de ne pas dépasser 70 % de l’indice BT01.
Une fois les modalités de financement réunies, il est temps de signer le contrat de vente. Il prend la forme d’un acte authentique établi devant un notaire. Il reprend les éléments convenus lors de la promesse de vente, éventuellement modifiés si nécessaire. Il s’accompagne d’une garantie financière et des attestations d’assurance indiquées dans le compromis de vente. Sachant que le périmètre de ces garanties ne porte que sur les travaux à réaliser et non la totalité du bien acheté.
Pour en savoir plus :
La vente d’immeubles à rénover (VIR)
Décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à la vente d’immeubles à rénover
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