Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure est le « taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt ». Il est déterminé par la Banque de France et permet d’éviter aux emprunteurs une situation de surendettement. Le TAEG (taux annuel effectif global) ne doit pas dépasser le taux d’usure pour qu’un prêt soit accordé.
En 2022, le taux d’usure a été au cœur des débats suite à la remontée des taux car un effet ciseau s’était créé. Le taux d’usure était révisé tous les trois mois en se basant sur les TAEG des prêts immobiliers accordés jusqu’à 6 mois avant. Il en résultait un décalage entre taux d’usure et le TAEG qui ne correspondait pas à la réalité du marché. Par exemple, un prêt décaissé le 1er octobre 2022 correspond souvent à un dossier envoyé en banque début juillet 2022. Le taux de ce même prêt décaissé le 1er octobre 2022 était utilisé pour calculer le taux d’usure appliqué au 1er janvier 2022, soit 6 mois avant l’envoi du dossier à la banque et environ 5 mois avant d’avoir fixé le taux de ce crédit. Or, pendant cette période, les taux ont augmenté de plus de 1 %. Le taux de ce crédit décaissé en octobre 2022 qui a été pris dans le calcul du taux d’usure appliqué au 1er avril 2022 est complètement décorrélé du marché et vient biaiser le calcul du taux d’usure.
Depuis le 1er février 2023, le taux de l’usure est révisé mensuellement. Pour l’instant, il en sera ainsi jusqu’au 1er juillet 2023.
Bon à savoir : les taux d’usure ne sont pas les mêmes si vous empruntez en personne physique ou en personne morale.
Taux d’usure des crédits immobiliers au 1er février 2023
Personne physique
Prêt Relais : 3,93
Taux variable : 3,63
Taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 3,53
Taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 3,71
Taux fixe d’une durée supérieur à 20 ans : 3,79
Personne morale n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale :
Taux variable d’une durée initiale supérieure à 2 ans : 4,75
Taux fixe d’une durée comprise entre 2 ans et moins de 10 ans : 4,57
Taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 4,51
Taux fixe de 20 et + :4,60
Découverts en compte : 16,52
Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans : 4,31
Que faire si mon dossier est bloqué en raison du taux d’usure ?
Si votre projet n’est pas immédiat, patientez le temps que le contexte inflationniste se calme et pensez à faire jouer la concurrence sur votre assurance emprunteur. En effet, le TAEG est composé du taux d’intérêt nominal mais aussi des frais de dossiers, des frais de garantie et des coûts d’assurance. Il peut donc être pertinent d’étudier les différentes possibilités en termes d’assurance emprunteur afin d’obtenir le tarif le plus juste. Pour cela contactez-nous par email contact@cartefinancement.com ou recontactez votre courtier Carte Financement qui vous aiguillera vers notre service en charge du courtage en assurance.
Est-on obligé de créer une SCI en tant qu’expatrié pour acheter en France ?
Il n’est en aucun cas obligatoire d’emprunter en SCI pour les expatriés. Chaque situation est différente, la SCI serait même parfois à proscrire comme mentionné ici. Parfois souscrire à un prêt immobilier en SCI sera la solution à laquelle recourir, mais ce n’est pas une généralité. Le financement d’un bien en SCI par un non-résident peut même souvent s’avérer plus coûteux car l’étude de la structure emprunteuse entraine une lourdeur administrative pour les banquiers. Tous ne sont pas à l’aise avec ce schéma et bien souvent ce sont les banquiers privés qui sont les plus à même d’accompagner les emprunteurs sur ce type de projet moyennant le nantissement d’une partie de leur épargne. De manière générale pour les projets dont le montant à financer est inférieur à 1 million d’euros, il n’est pas aisé de financer l’achat d’un bien en SCI pour des expatriés.
Qu’est-ce que le nantissement ?
Dans le cadre d’un prêt immobilier, il peut arriver que le banquier vous demande d’effectuer le nantissement d’une somme pendant toute la durée du prêt. Cela consiste à donner en garantie un montant que la banque pourra saisir en cas d’impayés. La prise de garantie s’effectue sur un support financier qui a pour vocation d’être rémunéré par la banque.
Ce support financier dépend de la banque et également du pays de résidence du client expatrié. Par exemple, les non-résidents américains français et étrangers ne sont pas éligibles à des produits du type assurance-vie ou certain fonds communs de placement. Dans le cas où les emprunteurs ne sont pas éligibles à des placements, le compte à terme/compte espèce est bien souvent le produit proposé par la banque aux emprunteurs.
Quel conseil pour préparer sa demande de financement lorsqu’on est travailleur indépendant à l’étranger ?
Il est plus compliqué pour une banque française d’appréhender la situation financière d’un travailleur indépendant à l’étranger. Lorsque les établissements financiers en sont capables, quelques conditions sont requises :
- 3 ans de track record en matière comptable
- au moins 100 000 euros de revenus annuels (car ces dossiers sont souvent uniquement acceptés par des banques privées) versés à titre personnel.
Les banques françaises prennent elles la partie variable de la rémunération dans le calcul du salaire ?
Selon les établissements financiers que nous pouvons consulter en fonction de votre profil et de votre projet, il arrive que la partie variable du salaire soit prise en compte. Si la banque accepte de l’intégrer dans le calcul des revenus, il faut que l’emprunteur ait une ancienneté d’au moins 3 ans dans la société dans laquelle il est embauché. La banque prendra la moyenne des 3 dernières années de cette rémunération variable.
Qu’en est-il du financement d’une construction ou rénovation ?
Il est envisageable de financer des travaux de rénovation ou une construction pour un bien acquis par des expatriés, à conditions que le bien soit situé dans une région attractive (région Alpes et/ou PACA) et qu’il soit liquide, c’est-à-dire qu’il puisse être revendu rapidement au même prix.
Toutefois, si vous souhaitez financer des travaux (sans financer l’achat du bien immobilier) il est nécessaire de contracter un prêt hypothécaire pour non-résident. Le contexte actuel n’est pas très favorable à ce type d’emprunt.
Peut-on changer d’assurance pour un prêt existant ?
Depuis 2022, la loi Lemoine permet de modifier son assurance emprunteur à tout moment de la vie du prêt (sous conditions d’équivalence de garantie validée de la banque), et sans frais. Cette nouvelle loi s’inscrit dans un ensemble de réformes faites depuis plusieurs années qui visent à casser le quasi-monopole des banques sur le marché de l’assurance emprunteur.
Vous pouvez donc changer d’assurance emprunteur pour un prêt existant sans attendre la date anniversaire du contrat d’assurance.
Pour changer d’assurance emprunteur, pensez à recontacter votre conseiller Carte Financement (ou écrivez nous sur contact@cartefinancement.com) qui vous mettra en relation avec notre service de courtage en assurance emprunteur, Koalife.
