Le FAQ du prêt immobilier pour expatriés #1

Le FAQ du prêt immobilier pour expatriés #1
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Lors des webinaires que nous organisons sur le thème du crédit immobilier international, nous recevons de nombreuses questions des non-résidents du monde entier. Nous avons ici condensé quelques-unes d’entre elles afin d’y répondre. 

Vous êtes expatriés ou de manière générale non-résidents et vous souhaitez acquérir un bien en France à l’aide d’un crédit immobilier ? Cet article est fait pour vous.

Les taux des prêts sont-ils les mêmes pour les non-résidents que pour les résidents français ?

Les écarts de taux à conditions équivalentes (revenus / charges) entre un dossier de franco-français et un dossier d’expatrié sont de l’ordre 0,25% à 0,5%.

Actuellement, pour les non-résidents les taux que nous pouvons obtenir se situent entre 1,25% et 1,50% sur 20 ans et entre 1,10% et 1,30% sur 15 ans. A titre de comparaison, l’Observatoire CSA Crédit Logement affichait pour le mois de novembre 2021, un taux moyen de 1,06% toutes durées confondues (0,99% sur 20 ans et 0,86% sur 15 ans).

La raison ? Les taux de crédits historiquement bas en vigueur depuis plusieurs années ont mis en concurrence les banques et ont fortement réduit la marge des établissements bancaires sur les prêts immobiliers. Ces derniers considèrent désormais le crédit immobilier comme un produit d’appel qui leur permet d’attirer de nouveaux clients. Une fois clients de la banque, les emprunteurs consommeront des produits bancaires plus rémunérateurs pour cette dernière comme des cartes bancaires, des placements financiers… Les non-résidents sont eux moins susceptibles de s’équiper en produits bancaires de ce type. C’est une des raisons qui explique que les taux de crédit proposés aux expatriés sont légèrement plus élevés que ceux des résidents.

Il faut également souligner que les taux affichés sur les comparateurs en ligne ou dans la presse concernent bien souvent des taux octroyés dans le cadre d’achat de résidence principale. Or les non-résidents ont plutôt tendance à faire des investissements locatifs et dans ce cas, les enjeux bancaires ne sont pas les mêmes. Il en va de même pour les taux.

Le taux d’endettement de 35% lié à la nouvelle réglementation du HCSF, est-il applicable quel que soit le niveau de revenus ?

Oui. En effet, même si bien souvent en tant que non-résidents vous disposez de revenus élevés, aucune différence de traitement n’est faite sur ce point par les banquiers. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) encadrant les prêts immobiliers qui étaient jusque là de simples recommandations, seront obligatoires dès le 1er janvier 2022. Pour rappel, elles imposent un taux d’endettement inférieur à 35% (assurance incluse) et une durée de prêts de 25 ans (voir 27 dans certains cas) maximum. Les établissements bancaires français peuvent y déroger pour 20% de leur production, à condition que cela permette de financer à 80% des résidences principales et idéalement des primo-accédants.

Cette règle s’applique donc quel que soit le niveau de revenus à tous les emprunteurs, résidents comme non-résidents.

Est-ce encore possible de négocier des financements a 110% en tant qu’expat ?

Les banques sont plus exigeantes que jamais sur l’apport nécessaire à l’obtention d’un crédit immobilier pour un non-résident. Un apport d’au moins 30% du projet hors frais est devenu la norme. Les financements à 110% ne sont donc plus envisageables.

Jusqu’à quel âge peut-on demander un financement ?

Idéalement il vaut mieux effectuer un emprunt immobilier expatrié avant l’âge de 60 ans et de manière générale avant votre départ en retraite. En effet, à partir de 54 ans, les banques pondèrent votre revenu de 60% dans le cadre du calcul de votre capacité d’emprunt. Cette pondération est effectuée afin d’anticiper la baisse de revenus auquel vous serez sujet après votre départ en retraite.

De 50 à 55 ans, les prêts immobiliers sont accordés sur des durées courtes de 15 ans maximum.

Au-delà de 55 ans, des emprunts immobiliers peuvent être consenti aux expatriés/non-résidents au cas par cas.

Peut-on financer son projet avec une banque étrangère ?

Oui c’est une option possible. Cependant les banques étrangères ou de votre pays de résidence ne peuvent pas prendre de garantie sur un bien situé en France (sauf pour les banques des pays limitrophes comme la Belgique ou la Suisse). C’est donc problématique car bien souvent ces établissements financiers prennent une garantie hypothécaire sur un bien immobilier dans votre pays de résidence ou bien nantissent de l’épargne pour pouvoir financer un appartement ou une maison en France. Bien souvent les conditions à l’étranger sont moins intéressantes et le code de la consommation moins protecteur qu’en France.

Pouvez-vous négocier avec la banque de votre choix ?

Nos courtiers pour non-résidents peuvent étudier votre préférence en termes de banque. Cependant, les établissements bancaires qui octroient des emprunts immobiliers aux expatriés sont de moins en moins nombreux en raison des fortes contraintes que cela implique pour eux (traduction des documents justificatifs, connaissance de l’environnement réglementaire du pays de résidence, contrôle des changes…). Ainsi, il n’est pas certain que la banque dans laquelle vous aimeriez emprunter prête aux personnes non-résidentes fiscal. Le choix n’est donc pas toujours possible. En passant par un courtier en crédit immobilier international, vous vous assurez un accès à plusieurs banques. Vous aurez la possibilité de choisir l’offre et l’établissement bancaire qui vous conviennent le mieux.

Faut-il avoir un compte bancaire en France avant de réaliser son achat ?

Avoir un compte en France n’est pas indispensable avant de démarrer votre recherche de financement. Une fois votre offre de prêt acceptée, vous ouvrirez au moins un compte dans la banque sélectionnée afin que les mensualités du prêt y soient prélevées.

Attention, même si la possession d’un compte en France avant l’obtention d’une offre de prêt n’est pas indispensable, assurez-vous de biens pouvoir rapatrier les fonds de votre apport en France facilement sur un compte français.

La nationalité du non-résident joue-t ‘elle un rôle ?

Oui, bien entendu la nationalité du non-résident est déterminante dans l’obtention de votre crédit immobilier international. Certaines banques refusent par exemple de prêter aux non-résidents britanniques depuis le Brexit. D’autres écartent d’entrée les dossiers des non-résidents américains en raison de la réglementation FATCA.

Selon votre nationalité, il sera plus aisé ou non d’obtenir un accord de principe pour un financement immobilier en France.

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