La mauvaise tenue du marché immobilier local ces dernières années avait poussé les Chinois vers les actions. L’effondrement des Bourses chinoises pourrait les faire revenir vers la pierre. Néanmoins, le marché immobilier local porte encore les stigmates des excès passés de la spéculation. Selon toute vraisemblance, les Chinois aisés vont continuer à investir à l’étranger.
Après 13 mois consécutif de baisse, les prix de l’immobilier Chinois ont recommencé à redresser la tête en octobre dernier selon les données du Bureau national chinois des statistiques.
- 39 des 70 plus grandes villes ont vu les prix des nouveaux logements s’élever par rapport au niveau de novembre.
- Sur une base annuelle, les prix des logements dans les grandes villes ont connu une hausse moyenne de 7,7% sur un an, et même de 40% à Shenzen. Shanghai a gagné 18% en un an.
- Les prix dans les villes de deuxième et troisième niveaux restent cependant stables. 27 d’entre elles connaissent même une baisse des prix.
- L’investissement immobilier n’a cru que de 1,3% sur les 11 premiers mois de l’année 2015, son plus bas niveau depuis 2009. Ce ralentissement fait suite à des années de fièvre de la construction.
Certains facteurs sont favorables à une reprise du marché immobilier, comme l’assouplissement des conditions réglementaires de crédits immobiliers. Et, 5 baisses de taux ont aussi permis de ramener le niveau du coût des crédits immobiliers à son plus bas niveau en 5 ans.
Comme les investissements dans les 36 plus grosses villes chinoises représentent 75% de la valeur totale des transactions, le gouvernement tente de pousser les migrants à acheter des maisons invendues dans des zones secondaires.
Néanmoins, des freins subsistent. Cela pourrait prendre 4 à 5 ans pour écouler le stock de biens invendus dans les villes de 3ème et 4ème catégorie, selon Wang Jianlin, l’homme le plus riche de Chine, qui a réalisé des investissements juteux dans l’immobilier commercial chinois. Et, l’endettement de certains chinois n’est pas sans risques :
- La récente flambée des prix à Shenzhen a été le fait de spéculateurs, qui ont eu recours au crédit pour acheter.
- Le terme « esclave du logement » (fangnu) s’applique toujours aux nombreux foyers qui, malgré le niveau parfois très élevés des prix, ont choisi de s’endetter sur des durées très longues, à la limite du raisonnable.
- L’interventionnisme excessif du gouvernement est régulièrement montré du doigt pour expliquer certains excès du marché immobilier.
N’ayant qu’un enfant et soucieux de leur retraite, les ménages Chinois cherchent à optimiser leurs patrimoines, sans beaucoup de possibilités, d’où des choix parfois erratiques. (Cf. : le crédit immobilier comme variable d’ajustement en Chine.
Il faut aussi dire qu’une partie de la population chinoise n’hésite pas à prendre des risques. Une étude de la Bundesbank a montré récemment que le Yuan avait même supplanté le dollar comme monnaie de transaction pour le Bitcoin.
Un refuge à l’étranger
Si on en croit l’adage « when there’s blood on the street — or the trading floor — buy property» les Chinois vont continuer à investir dans l’immobilier à l’international.
Les causes en sont multiples :
- Rechercher des placements plus sûrs que la Bourse
- Eviter d’être surexposé au RMB et profiter du faible niveau de certaines devises étrangères comme le dollar canadien
- Volonté d’immigrer
- Acheter un bien immobilier à l’étranger pour les enfants pour profiter d’un bon système d’éducatif pour le collège ou les études supérieures
- Echapper à la pollution
- Certains investisseurs souhaitent également acquérir une maison voyante (trophy homes) ou des terres (lifestyle blocks), comme en Nouvelle Zélande
Les autres critères de choix avant d’investir sont la simplicité de l’obtention de visa, des vols directs avec de nombreuses villes chinoises, la croissance économique et des règles claires concernant les achats immobiliers.
On estime que dans les années récentes, les Etats-Unis ont capté un tiers des investissements immobiliers des Chinois, devant l’Australie (23%), suivis du Canada et la Grande Bretagne.
Des prévisions d’investissement impressionnantes
Juwai prévoit une hausse des engagements des investisseurs chinois de 10 à 15% cette année. En 2014, leurs engagements auraient atteint 52 Mds$, un montant qui pourrait grimper à 220 Mds$ vers 2020 après une hausse estimée de 15 à 20% en 2015.
70% des investisseurs Chinois payent cash, et moins de 10% d’entre eux recourent au crédit pour l’immobilier résidentiel à l’étranger.
Les investissements des Chinois à l’étranger ont été facilités depuis 2015 dans certaines villes par l’adoption du programme Qualified Domestic Individual Investor (QDII2). En théorie, si ces investissements étaient complètement libérés, cela pourrait représentent un total de $6.61 trillion (RMB 41 trillion).
Tensions sur le haut du panier aux Etats-Unis
Le débarquement des Chinois peut avoir des répercussions sur le marché local. On leur reproche de faire monter les prix à San Francisco et à Manhattan, là où la demande excède l’offre.
- Ils représenteraient selon le New York Times 1 achat sur 14 de maisons vendues plus de 1M$.
- Le prix moyen investi par les ressortissants de Chine continentale, Taiwan et Hong Kong s’établit à 832K$, soit plus de trois le budget d’un résident, selon la National Association of Realtors.
Les Etats-Unis attirent comme un aimant, en raison notamment du programme EB-5 visa, qui leur permet d’obtenir une « green card » contre un investissement dans ce pays. Ce programme, destiné à créer des emplois, vient d’être prolongé, malgré certains abus.
Débats en Australie
Chez les Wallabies, les Chinois sont également accusés de faire monter les prix.
Les prix de certaines villes rendent l’immobilier inaccessible à certains ménages selon The Australian Prudential Regulatory Authority. En 4 ans, les prix à Sydney ont bondi de 46% et de 32% Melbourne. Or, les Australiens font partie avec les Danois des peuples les plus endettés à cause de l’immobilier.
Pour le Crédit Suisse, le ralentissement de sorties de capitaux chinois pourrait affecter le marché immobilier australien pendant 6 à 12 mois. Ce coup de frein devrait rester limité dans le temps en raison du naufrage de la Bourse chinoise et de la faiblesse du dollar australien.
De plus, en raison de distorsions de prix selon les localités, le gouvernement australien cherche à orienter leurs achats hors de Sidney et Melbourne.
Enfin, le Groupe d’action financière (GAFI) fait pression sur Melbourne pour lutter contre le blanchiment. Il est demandé de mieux surveiller l’activité des agents immobiliers. De nombreux acheteurs chinois se déplacent avec des valises de billets. Et, le prix des diamants roses australiens, très prisés des Chinois les plus riches, a doublé en 5 ans.
