Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), longtemps considéré comme un pilier de la gestion patrimoniale, traverse une période de profonde mutation. Deux réformes successives — la Loi de finances 2025 et le Projet de loi de finances 2026 — remettent en cause les avantages fiscaux historiques de ce dispositif, notamment la possibilité d’amortir le bien et le mobilier.
Qu’est-ce que le régime LMNP ?
Le régime LMNP permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et le bailleur peut opter pour le régime réel, lui permettant d’amortir la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier.
Cette déduction comptable réduit — voire annule — le résultat imposable, tout en profitant d’une fiscalité des plus-values immobilières calculée selon le régime des particuliers.
C’est cette combinaison entre amortissement LMNP et exonération partielle à la revente qui faisait du dispositif un outil redoutablement efficace pour les investisseurs cherchant à optimiser leur rendement net.
LMNP 2025 : les changements introduits par la Loi de finances
Depuis le 1er janvier 2025, la Loi de finances 2025 a introduit une mesure clé : les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.
En d’autres termes, l’avantage fiscal du LMNP devient temporaire. L’économie d’impôt réalisée grâce à l’amortissement est partiellement reprise lors de la cession du bien.
Conséquence directe : la rentabilité nette du LMNP baisse, notamment sur les investissements à court ou moyen terme.
LMNP 2026 : vers la suppression de l’amortissement en location meublée
Le Projet de Loi de finances 2026, adopté en commission le 21 octobre 2025, prévoit d’aller encore plus loin.
Un amendement vise à supprimer purement et simplement la déductibilité des amortissements pour toutes les formes de location meublée non professionnelle :
- location meublée classique,
- location étudiante,
- location saisonnière (Airbnb, résidence de tourisme, etc.).
L’objectif du gouvernement est d’aligner la fiscalité du meublé sur celle du logement nu, afin de réduire les déséquilibres entre les deux régimes.
Si cette mesure est confirmée, l’amortissement LMNP disparaîtrait dès 2026 pour les nouvelles déclarations au régime réel.
À ce stade, le texte doit encore être voté en séance publique à l’Assemblée nationale et au Sénat. Mais la trajectoire politique est claire : la fiscalité du LMNP converge vers celle du nu, réduisant fortement son intérêt patrimonial.
Quelles conséquences pour les investisseurs LMNP ?
La réforme du régime LMNP aura des effets directs sur la stratégie des bailleurs :
- Baisse du rendement net après impôt, faute d’amortissement déductible ;
- Retour du micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %), plus adapté aux petits bailleurs ;
- Déplacement des investisseurs vers la location nue ou la SCI à l’IS, qui permettent encore d’amortir le bien ;
- Correction du marché secondaire des biens LMNP (résidences gérées, reventes d’appartements meublés).
Les investisseurs doivent désormais arbitrer entre cash-flow immédiat, fiscalité long terme et liquidité à la revente.
Quelle stratégie adopter face à la réforme du LMNP ?
Le LMNP n’offre plus la même neutralité fiscale qu’autrefois.
Les investisseurs doivent :
- réévaluer leur rentabilité nette après impôt,
- adapter leur structure juridique (par exemple en optant pour une SCI à l’IS),
- et anticiper la disparition de l’amortissement LMNP dès 2026.
Pour certains profils, la location nue ou les placements pierre-papier (SCPI, OPCI, club deals immobiliers) peuvent représenter des alternatives plus cohérentes fiscalement.
À retenir sur la réforme du LMNP
Le régime de la location meublée non professionnelle entre dans une ère d’incertitude.
La Loi de finances 2025 a déjà entamé son attractivité en réintégrant les amortissements à la revente, et le Projet de loi de finances 2026 menace d’en supprimer purement la déductibilité.
La clé pour les investisseurs : anticiper dès maintenant les effets de cette réforme pour préserver la performance de leur patrimoine locatif et ajuster leur stratégie avant 2026.
