La nouvelle loi dite « Anti-Airbnb », publiée au Journal Officiel le mercredi 20 novembre, transforme significativement le cadre de la location de meublés touristiques en France. Son objectif : rééquilibrer le marché immobilier au profit des locations longue durée. La loi induit plusieurs changements majeurs et impose de nouvelles restrictions aux propriétaires. Les points clés dans cet article.
Diminution de l’abattement fiscal sur les revenus locatifs : mesure clé de la loi « Anti-Airbnb »
L’abaissement de l’abattement fiscal appliqué aux revenus locatifs issus des meublés touristiques figure comme l’un des points phares de la loi dite « Anti-Airbnb ». Il passe ainsi de 50% à 30% à partir du 1er janvier 2025, et s’aligne sur celui des locations nues. En réduisant l’avantage fiscal des locations meublées de courte durée, les pouvoirs publics souhaitent encourager, voire contraindre, les propriétaires bailleurs à louer leurs biens sur le marché locatif traditionnel. Le but : réduire les tensions sur le marché locatif.
Pour les meublés classés comme logements de tourisme, l’abattement fiscal diminue également, mais demeure encore élevé : il est réduit de 71% à 50 %. Reste que, si ces biens conservent un avantage fiscal, cette diminution traduit là encore une volonté politique de favoriser davantage les locations longue durée. La raison mise en avant ? Rééquilibrer le marché locatif traditionnel, à plus forte raison dans des zones tendues, à savoir celles dans lesquelles la demande est supérieure à l’offre.
Abaissement du plafond des revenus locatifs
Autre modification majeure apportée par la loi : l’abaissement du plafond des revenus locatifs. Désormais, afin de conserver l’avantage fiscal de la location meublée touristique, les revenus locatifs ne devront pas excéder 15 000 euros, contre 77 700 euros auparavant.
Interdiction de location saisonnière des logements énergivores
Par ailleurs, dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques, à partir du 1er janvier 2025, les logements dotés d’un DPE étiqueté F et G se verront interdits à la location touristique meublée. Cette mesure, déjà en vigueur pour la location nue, vise à encourager les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
Pour les logements déjà loués sur des plateformes comme Airbnb, un délai de dix ans est accordé pour atteindre un DPE classé D. Les biens classés E devront être conformes d’ici 2034.
Obligation d’enregistrement en mairie
Avec l’entrée en vigueur de la loi, les propriétaires mettant un bien en location touristique se voient dans l’obligation de s’enregistrer en mairie. Un numéro d’enregistrement doit alors figurer sur chaque annonce publiée en ligne.
Cette obligation renforce le contrôle des meublés touristiques par les municipalités. Avec ce point de la loi, les communes peuvent suivre précisément l’évolution du parc de meublés touristiques et éventuellement mettre en place des quotas dans les zones où l’offre touristique met en péril le logement résidentiel.
Plafonnement à 90 jours de la location d’une résidence principale
Qui plus est, à partir du 1er janvier 2025, les propriétaires de résidences principales ne pourront plus louer leur bien sur des plateformes touristiques au-delà de 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. Ce plafonnement entend là encore rééquilibrer le marché locatif dans les grandes villes et les zones tendues.
Impact sur les meublés classés tourisme
Les meublés classés tourisme, qui répondent à des critères stricts de confort et d’équipement, restent une exception relative dans le cadre de la loi. Bien que leur abattement fiscal ait été abaissé à 50 %, ces logements conservent un statut particulier. Ils doivent toutefois respecter l’ensemble des nouvelles règles relatives au DPE et à l’enregistrement en mairie.
Dans certaines communes, des quotas peuvent être imposés pour limiter le nombre de meublés classés disponibles à la location. Les propriétaires sont donc invités à se renseigner auprès des autorités locales.
Quels enjeux pour les investisseurs ?
Cette loi constitue un tournant pour les investisseurs immobiliers. Ceux qui désirent continuer à louer leurs biens en meublés touristiques devront s’adapter à des contraintes fiscales et administratives renforcées. La rénovation énergétique des biens pourrait représenter un investissement supplémentaire, mais elle pourrait également augmenter la valeur des actifs sur le long terme.
En revanche, pour les investisseurs privilégiant la location longue durée, la réduction des différences fiscales avec les meublés touristiques pourrait rendre ce segment plus attractif. Reste que l’investissement au sein de résidences de tourisme conserve bel et bien un intérêt.
La loi « Anti-Airbnb » reflète donc une volonté claire des pouvoirs publics de réguler le marché des meublés touristiques afin de favoriser le logement longue durée. Propriétaires et investisseurs doivent s’informer et ajuster leurs stratégies en conséquence pour tirer parti de ce nouveau contexte législatif.
