Un PLF 2026 non adopté : un fait rare aux conséquences réelles
Il est des moments où les rouages institutionnels se grippent discrètement.
C’est ce qui s’est produit cette année : le Projet de loi de finances 2026 n’a pas été adopté par l’Assemblée nationale.
Un événement inattendu, passé largement sous les radars, mais dont les effets sont immédiats pour le monde du financement, de l’immobilier et du patrimoine.
Derrière ce non-vote, un constat simple : toute la fiscalité immobilière 2026 se retrouve gelée, dans une zone grise où rien n’est adopté, rien n’est appliqué… mais tout pourrait revenir ultérieurement.
Un budget absent, mais un État qui continue de fonctionner
La Constitution prévoit ce cas extrême.
Sans loi de finances votée, l’État bascule dans une procédure minimale (article 47-2 de la LOLF) permettant d’assurer la continuité des services publics.
Mais cette mécanique entraîne un effet clé, souvent ignoré : aucune des mesures fiscales nouvelles du PLF 2026 ne peut entrer en vigueur.
Comme le résume très justement Olivier Lendrevie que nous suivons pour la précision de ses analyses : « Aucune mesure immobilière annoncée ou espérée ne s’applique. »
Autrement dit : tout ce qui relevait de la réforme, de l’ajustement ou du soutien fiscal retourne dans un tiroir législatif… en attendant un vote hypothétique.
Loi de finances 2026 immobilier : LMNP, rénovation, DMTO… tout est gelé
Parmi les volets les plus commentés du budget figuraient les pistes de refonte du régime LMNP, issues notamment des réflexions parlementaires de juin 2025.
LMNP : aucune réforme, aucun changement
Les travaux parlementaires de juin 2025 évoquaient :
- l’amortissement limité,
- l’évolution du régime fiscal des meublés,
- la révision des seuils LMNP/LMP.
Toutes ces mesures sont gelées.
Le régime LMNP 2026 reste strictement inchangé, sans restriction, sans transition.
Autres mesures immobilières gelées
- incitations pour relancer l’investissement locatif privé,
- mesures liées à la rénovation énergétique,
- pistes de réforme des DMTO,
- ajustements concernant les passoires thermiques.
Les débats ont eu lieu, mais rien ne peut être appliqué sans loi votée.
Le Sénat peut-il débloquer la situation ? Oui… mais pas seul
Le processus législatif n’est pas interrompu : le Sénat examine le texte, propose des amendements, affine les articles.
Mais la règle budgétaire est claire : sans vote final de l’Assemblée nationale, aucune mesure fiscale nouvelle ne peut entrer en vigueur.
Le Sénat peut débattre, amender, voter…
Il ne peut pas faire loi en matière budgétaire.
Le PLF 2026 demeure donc, dans les faits, en suspens.
Loi de finances 2026 immobilier : quels scénarios maintenant ?
Trois issues raisonnables peuvent être envisagées :
1. Un vote tardif du PLF 2026
Possible constitutionnellement, mais politiquement incertain.
2. La prolongation du cadre budgétaire minimaliste
La situation actuelle :
- continuité de l’État,
- aucune nouvelle mesure fiscale 2026.
3. Une loi spécifique hors loi de finances (« loi logement »)
Piste évoquée publiquement, mais pas un projet officiel à ce jour.
Et pour les investisseurs immobiliers ? Une fenêtre de stabilité forcée
L’incertitude n’est jamais un moteur d’investissement.
Nous pourrions observer :
- de l’attentisme, chez ceux qui anticipaient des mesures restrictives,
- un pragmatisme opportuniste, chez ceux qui voient dans ce gel une rare période de stabilité fiscale.
Ce qui aurait pu être un tournant fiscal majeur pour l’immobilier devient, par le non-vote du PLF, un simple statu quo.
Une stabilité par défaut, fragile mais réelle.
Les propositions du rapport Daubresse–Cosson restent théoriques.
Les ajustements fiscaux sur l’immobilier attendront une autre fenêtre législative.
Ce vide n’est pas une garantie (une réforme peut revenir à tout moment) mais il offre aux investisseurs quelques mois d’un paysage fiscal immobile, situation devenue rare.
