La loi Monuments Historiques (MH) date de 1913 et elle a pour objectif de favoriser l’entretien et la réhabilitation « des immeubles dont la conservation présente, du point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public ». Pour veiller à la préservation de ces biens, un dispositif de défiscalisation des travaux a été mis en place. Explications.
Quels sont les biens immobiliers concernés par la Loi Monuments Historiques ?
Pour qu’un bien immobilier puisse bénéficier du dispositif fiscal de la loi Monument Historique 2023, il doit être répondre à l’un des critères ci-dessous :
- Il doit être classé Monuments Historiques
- Il doit être inscrit à I’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
- Il fait partie du patrimoine national car il a obtenu le label de la « Fondation du patrimoine » ce qui sous-entend que le bien est visible depuis la voie publique
- Il doit être ouvert au public (au moins 50 jours par an dont 25 jours fériés d’avril à septembre et 40 jours si des visites de groupe de plus de 20 personnes sont organisées) et revêtir un caractère historique ou artistique particulier pour le ministre de l’économie et des finances
Depuis 2009, selon l’article 85 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances, les déductions fiscales de la Loi Monument Historique sont également conditionnées à :
- Un engagement de conserver la propriété de l’immeuble concerné pendant une période d’au moins 15 ans à compter de son acquisition (sans obligation de louer le bien immobilier), y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009. Le propriétaire devra sinon rembourser les avantages fiscaux dont il a bénéficié.
- Une détention directe de l’immeuble ou en SCI non soumise à l’IS et affecté à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables ou en SCI familiale
- Une absence de mise en copropriété de l’immeuble
D’autres parts, les travaux de rénovation doivent respectés les critères de l’Architecte des Bâtiments de France et être validés par ces derniers ainsi que par la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et l’Architecte en Chef des Monuments Historiques 2023 (ACMH) régional. Au terme du règlement des travaux, le Monument Historique devra être conservé à la location 3 ans, non meublé.
Monuments Historiques : quels avantages pour les biens immobiliers classés ?
Le propriétaire du bien classé peut déduire des revenus fonciers les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition et les travaux en totalité. L’excédent peut être reporté sur six années consécutives.
Les primes d’assurance peuvent être déduites pour leur montant réel, tout comme les frais de promotion, de publicité et l’acquisition de matériel informatique (billetterie ou suivi des dépenses).
Le régime fiscal du Monument Historique sera distinct selon trois cas :
- Aucune recette n’est générée par le bien
- Le bien est inoccupé et génère des recettes
- Le bien est occupé et génère des recettes
Cette loi de défiscalisation est la seule loi qui permette de déduire les travaux de restauration d’un bien et les intérêts d’emprunts sans tenir compte du plafond du revenu de l’investisseur (exception faite des immeubles sujets au régime de défiscalisation Malraux).
Par ailleurs il est possible de bénéficier d’une exonération des frais de succession pour les Monuments Historiques classés ou inscrits. Pour cela les héritiers ou les donataires doivent signer une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture et des Finances qui les engage à respecter les modalités d’entretien du bien, à conserver en l’état les éléments mentionnés dans la convention et à ouvrir les lieux au public au minimum 100 jours / an.
Financer un monument historique
Nous accompagnons une clientèle patrimoniale et fortunée fortement imposée et souhaitant parfois investir dans des Monuments Historique afin de bénéficier d’économies d’impôts. Pour ce faire, un crédit immobilier et un prêt travaux peuvent être mis en place par nos soins avec un établissement financier.
Le point de vigilance concerne l’enveloppe travaux bien souvent conséquente et qui peut dans certains cas dépasser le budget de l’acquisition. Il convient de bien dissocier le prêt travaux et le prêt acquisition.
