L’immobilier est-il toujours une valeur refuge ? Entre incertitudes et repricing tardif, la lente et douloureuse digestion
Le contexte actuel rappelle à certains que l’immobilier reste cyclique, soumis aux soubresauts du contexte macroéconomique et géopolitique mondial. Quelle n’a pas été la surprise d’un grand nombre de découvrir que les parts des sociétés civiles de placement immobilier pouvaient baisser, voire devenir quasiment incessibles dans la conjoncture actuelle dégradée.
Bien que moins volatile que d’autres classes d’actifs, il n’en demeure pas moins que des fluctuations de valeur dans le temps sont possibles, voire même probables dans le cadre d’une détention à long terme.
Il convient toutefois de ne pas surpondérer l’instant présent, en ne perdant pas de vue que l’un des principaux attraits de l’immobilier demeure l’effet de levier, raison pour laquelle la hausse actuelle des taux fait tanguer tout un secteur. Il s’agit d’un collatéral tangible, dont les flux sont aisément prévisibles dans le temps, ce qui en a longtemps fait la classe d’actif phare.
Les taux bas ont entretenu un marché parfois trop euphorique, créant des microbulles et des ventes décorrélées des fondamentaux économiques.
Le marché a désormais intégré la dynamique baissière des prix, mais ses acteurs sont peu enclins à dégrader brutalement les valeurs de leurs actifs, ce qui fige les transactions et engendre la brutale baisse des volumes investis. Tout cela crée un attentisme, et une phase de repricing qui n’est pas arrivée à son terme.
Sans spéculer sur le devenir de tout un secteur, il est probable que les acteurs vont se réinventer, et chercher à créer de la valeur différemment de ce que l’on a pu observer lors de la dernière décennie.
Le bureau : mal aimé des investisseurs mais dont les prix s’envolent côté utilisateurs
Les stratégies immobilières que l’on a pu observer depuis près d’une décennie ont vocation à évoluer rapidement, tout comme les classes d’actifs sur lesquelles les capitaux sont investis.
Le bureau, anciennement plebiscité car permettant de déployer rapidement d’importants volumes, n’a désormais plus le vent en poupe. Le bureau francilien est à la peine, il est particulièrement mal aimé en première mais surtout en deuxième couronne où les transactions sont quasi inexistantes. Cela se matérialise par des volumes de ventes de 4,2 milliards, en très forte baisse (deux à trois fois en deçà des volumes des années précédentes).
Dans ce contexte baissier, les ventes-utilisateurs ont représenté la majorité des transactions du troisième trimestre 2023. Les actifs de bureaux, notamment ceux bénéficiant de très bon fondamentaux au regard d’une localisation centrale, sont moins regardés au travers d’un prisme financier par les utilisateurs, qui accordent désormais plus de valeur à l’usage. Cela explique que les valeurs métriques des bureaux parisiens continuent à progresser, avec une rareté qui perdure.
Coliving : un actif qui émerge avec la crise du logement en toile de fond
Le logement est de longue date le placement favori des français voulant s’exposer à la pierre en direct, sans nécessairement avoir les connaissances et la technicité pour se positionner sur d’autres sous-classes d’actif de l’immobilier commercial. Dans l’esprit commun, un placement dans le résidentiel assurait une hausse nécessairement continue et croissante des valeurs dans le temps.
De la même manière, certains institutionnels étaient friands des ventes de logements en bloc, pour apporter une note défensive et contracyclique à leurs portefeuilles.
Avec l’émergence des normes environnementales, et la hausse brutale des taux, le logement apparaît maintenant peu rentable, avec des taux de rendements immobiliers inférieurs aux taux d’intérêts bancaires, réduisant la prime de risque immobilière à néant.
Dans ce contexte, le secteur du coliving est en pleine ébullition avec l’émergence d’opérateurs spécialisés sur cette niche, qui répond aux aspirations des jeunes générations, tout en palliant le manque structurel de logements en France. Ce nouveau mode d’exploitation permet en outre de doper les rendements, en se rapprochant de la classe d’actif hôtelière.*
Le retour du commerce physique de centre ville et périphérie
Après plusieurs années compliquées pour le commerce avec l’essor du e-commerce, les gilets jaunes puis la crise sanitaire, il semblerait que cette classe d’actif reparte sur des bases plus solides, avec un important effet rattrapage en 2023.
Outre les galeries marchandes et centres commerciaux qui sont décriés et délaissés des investisseurs du fait du coût des charges d’entretien et de fonctionnement trop élevées, le couple rendement risque est désormais jugé plus attrayant sur le commerce de centre-ville et la périphérie.
La logistique : un actif immobilier résilient
Classe d’actif phare des deux dernières années, l’immobilier logistique avait atteint des sommets en 2021/22, avec des taux prime fleurtant avec les 3%. Si les fondamentaux restent solides, la décompression des taux a été brutale et rapide, les dernières transactions prime étant réalisées sur des bases de taux proches de 5%, avec des volumes de ventes en recul de près de 57%.
Les leviers de création de valeur restent toutefois nombreux, dans un marché utilisateur toujours très demandeur sur la dorsale, avec une pression foncière qui demeure. La bulle a toutefois explosé, avec un retour à la normale qui devrait perdurer, mais des fondamentaux dont les voyants sont au vert sur le moyen et long terme.
L’effet de levier moins plébiscité, un recentrage vers le Value-Add, et des refinancements en perspective
Dans une conjoncture dégradée, un marché d’opportunité s’offre toutefois aux investisseurs liquides, l’essentiel des acteurs du marché ayant recours à l’effet de levier dans le cadre de leurs acquisitions. Se positionner en full equity est désormais un puissant argument en faveur des acheteurs, les poches de liquidités bancaires étant réduites à peau de chagrin.
Dans le contexte d’avant remontée des taux, les transactions Core étaient les plus représentées sur le marché francilien. Cela s’explique par les conditions de financement extrêmement accommodantes, qui permettaient de maintenir une prime de risque intéressante malgré des taux de rendement immobiliers compressés. Dans les conditions de financement actuelles, sauf à se projeter sur une période très longue, et anticiper une baisse future des taux d’intérêt en se refinançant, la prime de risque immobilière est nulle voire négative sur les deals Core.
Partant de constat, le salut passe par la création de valeur, ce qui explique le retour en grâce des sujets Value-add et Core +. Si certains deals opportunistes pointent le bout de leur nez, l’heure est plutôt à la consolidation pour bon nombres d’acteurs. D’autres mécanismes que le pur arbitrage peuvent être observés : refinancements, refinancement avec des recapitalisations et des apports d’equity en cas de ruptures de convenant bancaires.
Pour en savoir plus
Hugo Le Moing
Expert associé
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