Nous revenons de Cannes. Trois jours sur la Croisette, deux collaborateurs, des dizaines de rendez-vous, partenaires, clients, banques et un programme tenu de bout en bout. C’était aussi l’occasion de présenter en avant-première l’activité ALCOV à quelques interlocuteurs ciblés.
Voici ce que le MIPIM 2026 nous a appris sur l’état réel du marché.
Un contexte de reprise, sous tension géopolitique persistante
La 36e édition du MIPIM s’est tenue du 9 au 13 mars 2026 au Palais des Festivals de Cannes, avec plus de 20 000 participants issus de 90 pays. Le prix Nobel d’économie Philippe Aghion a inauguré l’édition avec une intervention centrée sur l’innovation, la transition énergétique et la compétitivité des territoires.
L’ambiance générale était celle d’un secteur qui reprend confiance mais avec un œil rivé sur l’actualité internationale. Depuis 2020, chaque édition du MIPIM a été bousculée par une crise mondiale : la pandémie d’abord, puis la guerre en Ukraine et la flambée des taux d’intérêt. Cette année ne fait pas exception. Les professionnels de l’immobilier ont intégré cette prudence structurelle dans leur manière de travailler, et les conversations du salon le reflétaient clairement.
Les chiffres 2025 : une reprise réelle, encore incomplète
Des volumes en hausse, mais très en deçà d’avant-crise
Les données 2025 confirment ce que l’on sentait sur le terrain : le marché de l’investissement immobilier d’entreprise repart, mais sans euphorie.
En France, les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise ont atteint 13,7 Md€ en 2025 selon ImmoStat ou 17,1 Md€ selon BNP Paribas Real Estate, dont le périmètre intègre l’hôtellerie et le résidentiel géré. La dynamique annuelle a été encourageante : le premier semestre a progressé de +37 % par rapport à 2024, avant de se tasser sur le second semestre pour terminer sur une progression annuelle de +8 %.
C’est un signal positif. Après deux années consécutives autour de 12 Md€, le marché remonte. Mais ces volumes restent très en deçà des niveaux d’avant-crise, le marché tournait autour de 30 Md€ annuels avant 2022 et la reprise reste suspendue à un contexte politique et géopolitique qui n’incite pas encore les grands investisseurs à accélérer franchement.
Par classe d’actifs : des évolutions très contrastées
| Classe d’actifs | Volume 2025 | Évolution vs 2024 |
|---|---|---|
| Bureaux | ~6,8 Md€ | +30 % |
| Commerce | >3 Md€ | +14 % |
| Hôtellerie | 2,9 Md€ | Bon exercice |
| Logistique | 4,3 Md€ | −18 % |
Les bureaux progressent de +30 %, portés quasi exclusivement par le retour des investisseurs en Île-de-France. Le commerce dépasse les 3 Md€ (+14 %) et l’hôtellerie signe un bon exercice à 2,9 Md€. La logistique, en revanche, recule à 4,3 Md€ (-18 %) après plusieurs années d’euphorie post-Covid.
Ce que nous avons entendu sur le financement
Les banques sont revenues mais restent sélectives
C’est au cœur de notre métier, et les échanges avec les banques ont été francs.
Après deux années de hausse brutale, les taux des financements immobiliers semblent entrer dans une phase de stabilisation. Les banques sont revenues à la table et les appétits se reconstituent progressivement. Elles restent cependant discrètes sur les situations de défaut qu’elles gèrent en interne, notamment sur des opérations montées en 2022 dans un contexte de taux très bas, une réalité que les bilans n’affichent pas toujours clairement, mais que les acteurs du secteur connaissent bien.
La sélectivité sur les nouveaux dossiers est réelle et assumée : les actifs solides, les emprunteurs bien structurés et les projets bien documentés passent. Les autres moins.
OAT 10 ans à 3,81 % : une vigilance de rigueur
Plusieurs établissements nous ont indiqué attendre de voir comment évolue la situation au Moyen-Orient, dont l’impact sur l’inflation et donc sur les taux les préoccupe. Cette vigilance est justifiée par les chiffres.
Durant le salon lui-même, l’OAT 10 ans oscillait entre 3,50 % et 3,69 %, avant d’atteindre 3,81 % dès le 23 mars, son plus haut niveau depuis juillet 2009. Sur l’Euribor 3 mois, après une baisse continue sur deux ans depuis son pic de fin 2023, le taux avait reflué aux alentours de 2 % courant 2025. Il amorce depuis quelques semaines une légère remontée de 10 à 20 bps, sous l’effet des tensions géopolitiques et des anticipations de resserrement monétaire.
Ce sont ces deux indicateurs qui conditionnent directement les conditions de financement de nos clients. Nous les suivons avec attention.
Les grandes tendances identifiées au MIPIM 2026
Les data centers : la nouvelle obsession des fonds
Dans les allées du MIPIM, un mot revenait sans cesse : data centers. Ces actifs sont désormais considérés par de nombreux fonds comme des infrastructures stratégiques, au même titre que les réseaux d’énergie ou de transport. L’édition 2026 leur a d’ailleurs consacré deux sommets dédiés à la Gare Maritime.
Nous avions publié un article sur ce sujet il y a quelques semaines, le MIPIM l’a confirmé sur le terrain. Parce que la demande en capacité de calcul explose, portée par l’IA et le cloud, ces actifs attirent des capitaux qui cherchent à la fois rendement et résilience.
Les bureaux : une reprise géographiquement concentrée
Le marché des bureaux reste l’un des segments les plus fragilisés par la généralisation du télétravail. Les chiffres le confirment : la reprise des investissements est réelle, mais elle est géographiquement très concentrée. Paris QCA capte l’essentiel des flux, le reste du territoire peine encore à trouver preneur. La demande locative, elle, reste en recul dans la plupart des marchés régionaux.
Le logement : une crise structurelle, pas cyclique
Le programme “Housing Matters!” a réuni ministres, maires et investisseurs pour explorer de nouveaux modèles de financement et de production de logements abordables. Le ministre délégué au Logement Vincent Jeanbrun était présent. Le diagnostic est partagé par tous les acteurs : la crise du logement n’est pas conjoncturelle. Elle est structurelle, donc les solutions sont complexes à mettre en œuvre et à financer.
Ce que nous en retenons pour nos clients
Le MIPIM 2026 a confirmé trois convictions que nous portons depuis plusieurs mois :
- Le marché repart, mais il recompense sélectivement les projets bien structurés et les emprunteurs bien accompagnés.
- Les conditions de financement évoluent et nécessitent un suivi permanent des indicateurs de taux, OAT et Euribor en tête.
- Les nouvelles classes d’actifs (data centers, logements abordables, actifs alternatifs) s’imposent progressivement dans les allocations des fonds institutionnels.
Pour nos clients investisseurs, cette période demande davantage de rigueur dans la sélection des actifs, de précision dans le montage financier, et d’anticipation sur les conditions de financement.
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À retenir : MIPIM 2026 en chiffres
- plus de 20 000 participants, 90 pays
- 13,7 Md€ investis en immobilier d’entreprise en France en 2025 (ImmoStat)
- +37 % de progression au S1 2025 vs S1 2024
- +30 % de hausse sur les bureaux
- -18 % de recul sur la logistique
- OAT 10 ans à 3,81 % le 23 mars 2026 (plus haut depuis juillet 2009)
