Créée en 2015, Monetivia est spécialisée en immobilier et ingénierie patrimoniale. Elle a imaginé un montage financier innovant qui libère du cash pour des propriétaires immobiliers de plus de 70 ans, tout en permettant à des investisseurs d’acquérir un bien immobilier à un prix réduit. Entretien avec l’un des co-fondateurs, Amaury de Calonne, qui a travaillé précédemment dans l’immobilier et dans une grande banque française en Asie.
Pourquoi avez-vous lancé cette offre ?
Les séniors sont de plus en plus nombreux. Pour certains, leurs actifs immobiliers ont pris beaucoup de valeur et occupe une part prépondérante dans leur patrimoine. Alors que leur espérance de vie augmente, la pierre n’est pas monétisable. C’est un actif « dormant » et couteux.
Alors que leurs revenus sont contraints, ces propriétaires expriment des souhaits, comme consommer, améliorer leur quotidien ou même faire des donations à leur famille.
De l’autre côté, de nombreux investisseurs s’intéressent à l’ancien, pour préparer leur retraite ou se constituer du patrimoine, mais ce placement est devenu risqué, trop fiscalisé et donc peu rémunérateur. .
En quoi ce type de transaction immobilière est innovant ?
Nous avons imaginé un nouveau type de transaction immobilière consistant en un démembrement temporaire de propriété avec une assurance.
Il s’agit pour un propriétaire de plus de 70 ans de vendre la nue-propriété de son bien immobilier, tout en conservant le droit d’y habiter à vie. Grâce à la souscription d’une assurance et un mécanisme de complément de prix, le vendeur a 1) la garantie de rester chez lui et 2) la certitude, avec ses héritiers, de percevoir dans tous les cas au minimum 85% de la valeur de son bien.
De son côté, avec le Contrat Monetivia, l’investisseur acquiert un bien immobilier dans l’ancien en bénéficiant d’une forte décote. Cette décote correspond aux loyers que lui paie par avance son locataire.
Les investisseurs se montrent-ils intéressés ?
Sans surprise, oui. Suite aux nombreux articles de presse dont a bénéficié la solution et l’intérêt qu’elle a suscité auprès d’acteurs tels que les CGPI, notaires et autres banques privées, l’information a rapidement circulé.
La solution s’avère idéale pour un investisseur immobilier dans l’ancien. En effet, normalement il achète un bien, trouve un locataire et se retrouve confronté soudainement à tous les risques locatifs (impayés, temps passé en gestion, vacances locatives…), aux nombreuses charges à payer et finalement à la fiscalité confiscatoire sur les revenus fonciers…Avec le Contrat Monetivia, il s’affranchit de tout cela !
Comment parvenez vous à alléger tous ces risques locatifs qui pèsent sur les propriétaires ?
L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien en laissant un usufruit temporaire de longue durée (10 à 25 ans) à son occupant. La valeur de cet usufruit correspond exactement aux années de loyers que lui paie immédiatement son vendeur. Ainsi l’acquéreur encaisse en une fois tous les loyers nets de fiscalité sous forme de réduction de prix. Il ne s’occupe plus de rien et n’a plus de contrainte : plus de plafonnement de loyers, ni risque d’impayés ou souci de gestion. L’investissement est sécurisé et performant avant même la fluctuation immobilière.
Deux éléments supplémentaires : les droits de mutation sont réduits et la taxe foncière est payée par l’usufruitier.
Que se passe-t-il si le vendeur décède prématurément ou s’il vit au-delà de l’usufruit ?
En cas de décès prématuré, l’investisseur récupère le bien plus tôt et rembourse le trop-perçu de loyers. Monetivia applique une forte décote (entre 30 et 50% en moyenne) sur ce montant ayant pour effet d’augmenter le TRI de l’investisseur.
Au terme du démembrement, une rente mensuelle est versée par l’assurance à l’investisseur tant que le vendeur reste dans les lieux.
Notre partenaire Allianz permet de sécuriser le montage. Il nous a semblé l’assureur idéal pour couvrir le risque de « longévité ».
Quel est votre business model ?
Monetivia qui emploie actuellement 8 salariés, source les biens et les distribue. La société se rémunère sur les transactions en prélevant des honoraires sur chaque opération, répartis à part égale entre le vendeur et l’acheteur.
Nous sélectionnons des biens au cœur des grandes villes, faciles à louer ou à vendre. Nous proposons aussi des maisons ou appartements pour les investisseurs qui ont comme objectif d’y résider à terme, comme sur le littoral. Nous venons par exemple de boucler une opération à Saint-Tropez.
Nous sommes les seuls aujourd’hui à proposer ce concept. Nous visons 1.000 transactions par an dans 4 ans.
Quel est le rôle du financement ?
En cumulant la décote de la nue-propriété et les taux d’intérêt réduits, les investisseurs peuvent bénéficier d’un gros effet de levier. Ils optimisent leur capacité de financement car ils n’ont pas à financer 100% de la valeur du bien.
Un dernier mot sur Monetivia?
Avec ce mécanisme, et ce n’est pas anodin, les investisseurs facilitent le “bien vieillir” et donnent vie aux projets des séniors.
