La titrisation est un système de transformation d’actifs financiers, tels que des créances non-négociables qui deviennent des titres financiers (obligations ou billets de trésorerie par exemple) émis sur le marché par l’intermédiaire d’une société ad hoc. Ces derniers pourront alors être librement achetés et échangés par des investisseurs, le risque sortant alors comme par magie du bilan des établissements de crédit.
Par exemple, une banque de détail pourra titriser un portefeuille de crédits immobiliers octroyés à des particuliers ou à des PME pour se refinancer. En renforçant ses ressources, grâce au produit de cette transaction, la banque va au final prêter à d’autres clients, qui vont ainsi pouvoir réaliser leurs projets, la boucle étant ainsi bouclée.
Les grands principes de la titrisation
- La titrisation repose sur un portefeuille de créances (crédits immobiliers, prêts à la consommation, crédits autos, etc.) qui sont généralement « découpées » en plusieurs tranches.
- La banque va constituer une société type FCT (Fonds Commun de Titrisation) ou SPV (Special Purpose Vehicule), qui va se porter acquéreur du portefeuille de crédits immobiliers (souvent plusieurs milliers de crédits immobiliers pour plusieurs centaines de millions d’euros).
- Pour financer l’acquisition du portefeuille de crédits, le FCT (SPV) va procéder à une émission obligataire, le plus souvent, auprès d’institutionnels (banques, assurances, fonds d’investissement, etc.).
Le rendement des obligations proposées par le FCT (donc, indirectement, le coût de refinancement de la banque) aux investisseurs dépend directement de la qualité des crédits immobiliers sous-jacents. Au final, les investisseurs vont s’engager en fonction de leur appétit du risque et du rendement.
Prime ou subprime, telle est la question
On parlera souvent :
- D’une part, de crédit immobilier « Prime », dans le cas d’un crédit immobilier de « qualité », à faible risque, avec un faible taux d’endettement (un apport significatif) et une bonne localité des actifs immobiliers (une région dynamique ou recherchée).
- Et, à l’opposé de « subprime », dans le cas d’un crédit immobilier de « mauvaise qualité », plus périlleux avec un effet de levier du financement plus important (faible apport) et une localisation moins attractive des biens immobiliers.
