Une opération d’achat-revente peut s’avérer lucrative. Mais avant de vous lancer dans cette opération immobilière, vous devez anticiper les nombreux frais.
L’achat-revente d’un bien immobilier est une technique d’investissement à court terme qui peut s’approcher de la spéculation. Cette opération n’est pas dénuée de risques, il est nécessaire de bien préparer cet investissement pour générer une plus-value satisfaisante.
Achat-revente : l’impact de la Loi Climat
Les opérations d’achat-revente vont connaitre un nouvel âge d’or avec la nécessité de réhabiliter les immeubles vétustes. En effet, la loi climat interdit progressivement à partir de 2023 de louer les logements fortement consommateur d’énergie. L’objectif est d’éradiquer d’ici 2028 l’ensemble des passoires thermiques du territoire et cela concernerait 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc immobilier.
Les propriétaires bailleurs sont obligés de réaliser des travaux de rénovation thermique. Ainsi de plus en plus de logements vont faire l’objet de cession. Une aubaine pour les investisseurs dans les opérations de rachat-revente dont le but est de revaloriser des logements en vue de réaliser des plus-values à la revente.
Opération d’achat-revente : les frais à prévoir
Les marchands de biens, doivent faire une estimation précise de l’ensemble des coûts d’une opération d’achat-revente. Cela leur permet de calculer le prix de revient qui composé du coût d’acquisition du foncier auquel viennent s’ajouter les droits de mutation, le coût des travaux de de rénovation, aménagement ou de réhabilitation, ainsi que les frais de commercialisation.
Le détail des frais à prendre en compte :
- Le coût du crédit : le financement d’une opération d’achat-revente nécessite souvent de souscrire un crédit afin de financer son apport (généralement au minimum équivalent à 20% du prix de revient) ou de financer l’opération de marchand de biens en elle-même. Les frais financiers du prêt sont constitués des frais de dossier, des intérêts du prêt et de la commission d’engagement de 0,5% à 1,5%.
- Les frais de notaire : il est obligatoire de passer par un notaire pour rédiger les actes de vente en lui réglant des honoraires.
- Les frais de mutation : les notaires collectent ses taxes au profit de l’Etat, du département et des municipalités lors du changement de propriétaire. Dans le cadre d’une opération d’achat-revente ils sont de l’ordre de 2,5%.
- La TVA non-récupérable : les biens anciens qui ont plus de 5 ans ne sont pas soumis à la TVA. En conséquence la TVA facturée sur les travaux n’est pas récupérable. Ce qui revient à alourdir le coût de l’opération d’achat-revente.
Pour réussir une opération d’achat-revente, il est impératif d’acquérir des biens peu valorisés. Pour réaliser une bonne affaire, outre l’achat de logements vétustes, il peut être intéressant de savoir si le vendeur est pressé. Dans cette situation, une marge de négociation sur le prix de vente est souvent importante.
