Qu’est-ce que la para-hôtellerie ?
La para-hôtellerie désigne un secteur d’activité offrant une expérience d’hébergement similaire à celle proposée par les établissements hôteliers. Ce type d’hébergement doit fournir directement ou via une conciergerie au minimum trois des quatre services suivants :
– Un service de petit déjeuner conforme aux standards professionnels, proposé dans les chambres/appartements ou dans un espace dédié dans l’immeuble ou au sein du complexe immobilier.
– Un nettoyage régulier des locaux tout au long du séjour, assurant un entretien constant et de qualité.
– Une réception destinée à l’accueil des clients (pas nécessairement personnalisée) pouvant être assurée par un mandataire ou un dispositif d’accueil électronique.
– La mise à disposition du linge de maison pendant la durée du séjour pour l’ensemble des locataires.
La loi de finances 2024 a ajouté une nouvelle exigence pour déterminer si une activité appartient au secteur para-hôtelier : le séjour doit durer moins de 30 jours.
De plus, pour être considérés comme para-hôteliers, ces services doivent être disponibles tout au long de l’année. La para-hôtellerie est une solution idéale pour la location saisonnière, offrant la flexibilité et le confort d’un hébergement privé, combinés à des services similaires à ceux d’un hôtel traditionnel.
A la différence de la location meublée, la para-hôtellerie est une activité commerciale et la plupart du temps professionnelle. L’activité de location meublée reste quant à elle de nature civile sur le plan juridique et elle peut être exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Par ailleurs, alors que la location meublée vise à louer un logement meublé, la para-hôtellerie va plus loin en offrant les services hôteliers mentionnés ci-dessus.
Les avantages de la para-hôtellerie
La fiscalité de la para-hôtellerie
L’activité para-hôtelière peut être exercée en nom propre ou via une société de type EURL ou SARL, dans ce cas elle sera considérée comme « professionnelle ». Il faut cependant noter que la location para-hôtelière ne peut être exercée en SCI.
Si elle est exercée en nom propre, les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux avec déduction des charges au réel. Les divers frais engagés (frais de gestion et d’entretien, impôt, intérêts d’emprunt…) pourront alors être déduits.
Pour être qualifiée de « professionnelle » et imputer les éventuels déficits de l’activité para-hôtelière sur les autres revenus du foyer fiscal, l’activité doit impliquer la participation personnelle, directe et régulière d’au moins un membre du foyer fiscal dans l’exécution des tâches nécessaires à l’activité. Dans ce cas, les déficits seront imputables au revenu global du foyer durant une période de 6 ans.
La para-hôtellerie et la TVA
Etant donné que les activités para-hôtelières sont considérées comme une activité commerciale, elles relèvent du régime des BIC et sont assujetties à la TVA. La location meublée avec services de parahôtellerie bénéficie d’un taux réduit à 10% pour la partie hébergement et petit-déjeuner, et d’un taux de 20 % pour les autres prestations de services. Concernant les dépenses, la TVA de 20% sur les investissements et sur les frais généraux peut être déduite par le bailleur. Cet avantage peut être relativement important s’il s’agit d’un bien neuf ou d’un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation conséquents.
Faire appel à un intermédiaire tel qu’une agence immobilière ou une conciergerie pour offrir des services para-hôteliers n’entraine pas la perte du statut d’exploitant soumis à la TVA, condition requise pour récupérer la TVA.
En juillet dernier, le Conseil d’Etat avait déclaré le régime de la parahôtellerie partiellement non conforme à la TVA mais le PLF2024 a maintenu cette TVA au taux réduit de 10%.
L’exonération de plus-value en cas de cession
En cas de cession d’un bien immobilier exploité en parahôtellerie, les plus-values réalisées sont soumises au régime des plus-values professionnelles de la façon suivante :
- Les plus-values à court terme sont imposées selon le barème de l’Impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, jusqu’à concurrence des amortissements.
- Les plus-values à long terme, au-delà des amortissements, sont soumises à un taux réduit de 12,80%, après application d’abattements en fonction de la durée de détention.
La plus-value professionnelle est déterminée en soustrayant le prix de cession à la valeur nette comptable du bien.
Bénéficier d’une exonération d’IFI
Enfin, les biens immobiliers utilisés pour l’exercice de l’activité commerciale peuvent être exonérés d’IFI dans le cadre d’une activité para-hôtelière exercée à titre individuelle à condition qu‘un des membres du foyer fiscal exerce l’activité à titre principal, c’est-à-dire que le contribuable n’exerce pas d’autre activité professionnelle.
Si elle est exercée à titre professionnelle, l’exonération d’IFI est automatique.
Transmettre le bien exploité avec le dispositif Dutreil
Pour rappel, le dispositif Dutreil permet de faciliter la transmission d’entreprises et de bénéficier d’un abattement de 75% sur la valeur transmise imposable aux droits de succession ou de donation, sous réserve de remplir certaines conditions. Il est applicable dans le cas de l’activité para-hôtelière.
