Lorsqu’un locataire signe un bail commercial, il peut être amené à verser à son bailleur une redevance complémentaire appelée « pas-de-porte ». Celle-ci peut prendre différentes formes, avec des conséquences fiscales diverses. Explications.
Qu’est-ce qu’un pas de porte ?
Le versement ou non d’un pas-de-porte est le fruit de la négociation entre locataire et bailleur, et son montant est librement fixé entre les deux parties.
Sur le plan juridique, le pas-de-porte peut être considéré de trois manières :
- Un supplément de loyer : il s’agit du cas le plus fréquent. Le montant du pas-de-porte vise alors à compenser la future hausse des loyers sur la période de location. Au moment du renouvellement du bail, il sera pris en compte dans le calcul du loyer.
- Une indemnité visant à compenser d’une part la dépréciation vénale des locaux, d’autre part le droit au renouvellement acquis au locataire puisque si le bailleur souhaite reprendre ses locaux à l’issue de la période de location, il devra payer au locataire une indemnité de compensation pour éviction.
- Une indemnité destinée à être une « contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer ».
Les conséquences fiscales selon la nature du pas-de-porte
Locataire et bailleur ont tout intérêt à détailler clairement dans leur contrat la nature du pas-de-porte versé, car celle-ci peut notamment avoir une incidence fiscale.
Par exemple, pour le locataire, si le pas-de-porte versé correspond à un supplément de loyer, il peut en déduire le montant de ses résultats, en pourcentage de la durée du contrat, quand le loyer est très inférieur à la valeur locative.
S’il relève d’une indemnité, c’est un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan (non soumis au droit d’enregistrement).
Du point de vue du bailleur, un pas-de-porte qualifié comme supplément de loyer est considéré comme un revenu foncier et donc soumis à imposition et éventuellement à la TVA.
Un pas-de-porte qualifié comme indemnité sera au contraire non imposable pour le bailleur.
