Que vous soyez jeune entrepreneur ou que vous veniez de céder votre société, vous rencontrerez des problèmes assez similaires pour obtenir un prêt et financer votre projet immobilier.
Justifier de revenus pour rembourser son crédit immobilier
Le modèle des banques françaises permettant de définir votre niveau d’éligibilité au crédit est essentiellement basé sur vos revenus et charges afin de calculer le sacro-saint taux d’endettement de 33% plus que jamais d’actualité (le Haut Conseil de la Stabilité Financière continue de demander aux banques de ne plus dépasser ce niveau d’endettement). Bien entendu, le banquier aura une garantie sur le bien immobilier objet de la demande de financement mais cela ne permettra pas d’obtenir un accord de prêt. Vous pourrez également apporter des garanties immobilières complémentaires ou le nantissement d’une partie de votre épargne mais là encore ce ne sera pas toujours suffisant. La garantie est une condition nécessaire mais bien souvent pas suffisante.
Jeune entrepreneur, vers quelle banque me tourner pour obtenir un crédit immobilier
Il va falloir trouver un banquier qui acceptera de déroger, soit parce qu’il sera confiant dans votre capacité à générer des revenus avec votre activité professionnelle, soit parce qu’il aura une garantie sous forme d’épargne que vous lui confierez qui lui paraitra de couvrir son risque et d’initier une relation commerciale équilibrée. Pour réussir à financer votre projet immobilier lorsque vous êtes jeune entrepreneur ou que vous venez de céder votre société, il faudra savoir gagner la confiance de votre banquier. Ensuite, une fois que le risque sera bien appréhendé et accepté par la banque, il faudra également être capable de montrer au banquier qu’il a intérêt à nouer une relation commerciale avec vous. Si votre entreprise est en pleine croissance, un banquier pourra trouver un intérêt à capter les flux de votre société. Si vous venez de céder en partie ou en totalité votre société, le banquier attendra de vous que vous lui confiez au moins une partie de votre épargne. Au-delà de la banque, il s’agira de s’orienter vers le bon département de la banque et vers le bon banquier. Le banquier privé n’aura pas la même vision et les mêmes outils que le banquier de l’entreprise par exemple. Il ne faudra donc pas se tromper d’interlocuteur au risque de mettre en péril votre demande de financement dans la banque interrogée. Enfin, la présentation de votre dossier sera déterminante.
Résidence principale ou investissement locatif… des avantages et des inconvénients
Il parait toujours plus simple d’obtenir un crédit immobilier pour financer une résidence principale. Dans ce cas, la banque espère pouvoir nouer plus simplement une relation commerciale avec son client. Dans le cas d’un entrepreneur qui a du mal à justifier de ses revenus, le financement de la résidence principale est également un problème car ce projet va créer une charge supplémentaire sans générer de nouveaux revenus. En restant dans le cadre légal et si c’est réellement le cas, il sera tout de même possible de considérer qu’une partie de votre logement sera utilisé au titre de votre bureau dont le loyer sera payé par votre société d’exploitation. Dans le cadre du financement de la résidence principale, vous aurez souvent à faire à des banquiers qui devront appliquer scrupuleusement le calcul du taux d’endettement avec vos revenus et charges, ce qui sera souvent problématique. A l’inverse, le financement d’un investissement locatif est toujours moins évident dans le cadre d’une entrée en relation avec une banque mais ce type de projet à l’avantage de générer des revenus qui peuvent permettre de rembourser le crédit immobilier demandé en partie, voire même en totalité. Sur des projets d’investissement significatifs, il sera possible d’avoir accès à des banquiers qui étudieront d’avantage le risque du projet (revenus, charges et apport) en ayant une vision globale plus subjective sur votre situation personnelle. Le taux d’endettement sera moins un sujet de discussion dans ce cas.
Comment les banques étudient les demandes de crédit pour un projet immobilier lorsqu’on est jeune entrepreneur
Contrairement au modèle anglo-saxon qui pourrait être qualifié de crédit « patrimonial » (on détermine en partie le montant du crédit en fonction de l’actif et du passif de l’emprunteur), le modèle français d’octroi d’un crédit immobilier est principalement basé sur les flux (revenus et charges).
Dans le cas présent, comment faire lorsque vous êtes un jeune entrepreneur et que vous ne pouvez pas justifier d’une stabilité de vos revenus sur les 3 ou 5 dernières années ? Comment faire également lorsque vous êtes en phase de transition, que vous venez de vendre votre société et que vous ne pouvez plus justifier de revenus ou que vos revenus ont baissé ? Certaines sociétés de cautionnement n’acceptent même pas d’intervenir si vous ne pouvez pas présenter 5 ans de bilans et comptes de résultat.
L’entrepreneur venant de céder sa société et l’entrepreneur ayant moins de 3 ans d’antériorité sont donc des cas particulièrement compliqués dans le cadre d’une demande de crédit immobilier car le banquier a besoin de pouvoir estimer vos revenus avec le maximum de fiabilité afin de déterminer l’enveloppe de crédit qu’il pourrait vous octroyer. Les banques prennent souvent la moyenne des trois dernières années de revenus dans ce genre de cas, mais ce n’est pas toujours possible. Chaque dossier a sa particularité et des détails tels que votre expérience professionnelle et votre CV seront des points non négligeables. Une présentation de l’activité et un business plan seront indispensables mais il faudra surtout éviter de se perdre dans trop de détails et rester pragmatique en expliquant, entre autres, les différentes composantes de votre chiffre d’affaires (récurrence ou non ? prévisible ou non ?). Bien entendu, une situation patrimoniale confortable sera un élément positif qui pourra jouer en votre faveur.
Prêts relais, prêt in fine… parfois quelques subtilités dans le financement de votre projet immobilier
Comme tout particulier, les banques vous proposeront des prêts immobiliers tout à fait traditionnels pour financer votre projet immobilier en tant que jeune entrepreneur. Nous nous orienterons bien souvent vers une solution de prêt amortissable long terme à taux fixe. Cependant, il est parfois possible d’envisager le financement en partie ou en totalité avec un crédit in fine plus ou moins long terme ou un prêt relais. Le prêt in fine et le prêt relais ont l’avantage de réduire considérablement l’effort de trésorerie car dans ces deux cas vous ne payerez que les intérêts, voire même que l’assurance dans le cas du prêt relais avec une franchise totale (différé total de l’amortissement et du paiement des intérêts). Le prêt relais est une forme de prêt in fine court terme qui peut être envisagé en attendant une vente quasi certaine d’un bien immobilier. Par exemple, si vous vendez un bien plus cher que celui que vous achetez, le banquier sait que le crédit ne sera pas remboursé par vos revenus mais par la vente d’un bien immobilier. Cela viendra bien entendu simplifier l’exercice, mais pourra également compliquer l’intérêt commercial de votre dossier pour un banquier. Le banquier utilise le crédit immobilier en mobilisant des ressources pour nouer une relation sur le long terme avec son client. Dans ce cas, de nombreux banquiers ne souhaiteront pas intervenir en réalisant ce prêt relais court terme qualifié de « relais sec » car il ne sera pas accompagné d’un prêt immobilier long terme.
Vous pouvez également opter pour un prêt in fine plus ou moins court terme entre 2 et 15 ans, en partie ou en totalité, si vous avez, par exemple, une forte chance de vendre des titres d’une société dans les années à venir. Dans certains cas, vous pourrez avoir signé un pacte avec des associés de référence qui vous permettra d’envisager avec plus ou moins de certitudes une sortie partielle ou totale de votre société à un prix plus ou moins connu. Tous ces aléas seront étudiés pour structurer et valider ou non votre crédit immobilier. Dans le cas du prêt in fine, une grande majorité des établissements demandent des garanties financières qui prennent souvent la forme d’un nantissement d’épargne dans leurs livres, souvent appelé adossement. L’épargne nantie constituera une garantie qui fera bien entendu l’objet de négociations (montant, durée du nantissement, mainlevée, gestion…). Seules quelques rares banques acceptent d’octroyer ce type de prêt in fine sans adossement.
Vous l’aurez compris, dans ce genre de cas, bien que vous puissiez avoir une très belle situation financière, obtenir un crédit immobilier pourra s’avérer particulièrement compliqué. Il n’y a pas de règle ou de recette miracle, chaque demande est étudiée au cas par cas avec ses avantages et ses inconvénients. Les principales astuces ? S’y prendre en avance, monter un dossier parfaitement documenté et ne pas refuser en bloc les négociations commerciales avec les banques.
