Publiée au Journal Officiel du 30 décembre 2023, le Projet de Loi de Finances 2024 comporte divers volets dont plusieurs dispositions de nature fiscale qui concernent l’immobilier.
Une fiscalité plus dure pour les meublés de tourisme
Un changement de la fiscalité du régime micro-BIC des locations meublées touristiques prendra effet cette année afin de remédier aux déséquilibres du marché locatif.
Jusqu’à présent les locations de longue durée, meublées ou non, profitaient d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs générés avec un seuil maximal de chiffre d’affaires de 77 700 €. La location de meublés de tourisme classés, de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux, bénéficiait quant à elle d’un abattement exceptionnel de 71 % avec un seuil de chiffre d’affaires de 188 700 €.
Un amendement au Projet de Loi de Finances (PLF) 2024 retenu en première lecture prévoyait initialement d’aligner la fiscalité des deux régimes en réduisant l’abattement de 71 % à 50 % et en abaissant le seuil de chiffres d’affaires à 77 700€ dans les zones tendues, et à 55 000 € dans les zones non tendues.
Cependant le texte définitif retenu par l’exécutif inclut par « erreur matérielle » un amendement qui diminue l’abattement des meublés de tourisme à 30 % (au lieu de 71% actuellement) dans les zones rencontrant des tensions locatives et de 50 % en zone rurale. Cet abattement serait possible uniquement pour les bailleurs générant un chiffre d’affaires de moins de 15 000 €. L’avantage fiscal de réservé aux meublés de tourisme serait donc fortement réduit.
Le gouvernement a précisé que cette erreur serait « modifiée à l’occasion d’un prochain vecteur législatif au plus tard dans le budget 2025 » et il a assuré que le nouveau dispositif ne s’appliquera pas pendant ce lapse de temps.
Des règles de déductibilité des dettes harmonisées pour l’IFI
Le gouvernement a souhaité limiter les possibilités d’optimisation fiscale en uniformisant les règles de déductibilité des dettes. Ainsi, dorénavant les dettes non liées au patrimoine immobilier de la société détenue par le foyer fiscal soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ne seront plus déductibles.
De plus l’assiette imposable à la valeur vénale des titres de société sera désormais plafonnée afin d’éviter que les contribuables ne soient imposés sur une valeur supérieure à la valeur réelle de leurs actifs.
Les activités de gestion d’un patrimoine mobilier ou immobilier exclues du dispositif Dutreil
Pour rappel, le Pacte Dutreil exonère partiellement de droits de mutation les parts sociales transmises, les actions de société exerçant une activité opérationnelle, ou des éléments de l’actif immobilisé affectés à l’activité opérationnelle d’une entreprise individuelle, transmises par donation. L’une des conditions pour bénéficier de cette exonération est la conservation des titres souscrits. L’avantage fiscale correspond à 75% de la valeur des titres souscrits.
La loi de finances adoptée fin décembre exclut désormais du régime Dutreil les activités de gestion d’un patrimoine mobilier ou immobilier du dispositif. La location meublée « à usage d’habitation mais également les activités de locations d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation » ne sont plus éligibles au Pacte Dutreil.
Quant aux entreprises qui exercent une activité mixte, leur activité opérationnelle doit être exercée « à titre principal ».
Enfin, la jurisprudence avait dernièrement acté que la « holding animatrice de groupe » était éligible au dispositif. Le PLF 2024 ancre cette règle dans la loi pour « les titres de sociétés holdings mixtes dont l’activité d’animation est exercée à titre principal ».
Baisse d’impôt pour les opérations de démolition-reconstruction et pour la vente de logements et terrains à bâtir
La loi de finances 2024 prévoit un abattement fiscal sur les plus-values en cas de cession :
- d’un terrain à bâtir situé dans une zone tendu
- d’un bien immobilier bâti (logement, local commercial, entrepôt…) situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement, dans le cadre d’une opération de démolition-reconstruction (opération de revitalisation de territoire, grande opération d’urbanisme ou opération d’intérêt national)
L’idée est de faciliter la construction et la réhabilitation des biens immobiliers tout en luttant contre l’artificialisation des sols.
Cet avantage fiscal est accordé à condition que l’acquéreur s’engage à construire un ou plusieurs « bâtiments d’habitation collectifs » sur la parcelle cédée dans un délai de 4 ans. Cette vente doit être effectuée en dehors du cercle familial.
L’abattement fiscal porte sur l’impôt sur le revenu, sur les prélèvements sociaux et sur une éventuelle surtaxe. Son montant varie de 60 % si le bien ou le terrain se situent en zone tendue, à 85 % si l’acquéreur s’engage à ce que la surface habitable réalisée soit affectée à du logement social ou intermédiaire pour au moins 50 % de la surface totale des constructions. Il sera accordé uniquement du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025.
