Démembrer une propriété est un acte juridique qui peut notamment être un outil pertinent dans le cadre d’une donation ou d’une succession afin de réduire l’impact fiscal. Explications.
En quoi consiste une opération de démembrement ?
La pleine propriété d’un bien immobilier se compose :
- d’une part de l’usufruit, c’est-à-dire de la somme de l’usus (le droit d’utiliser le bien) et du fructus (le droit d’en percevoir les fruits, par exemple si le bien est mis en location)
- et d’autre part de la nue-propriété, c’est-à-dire de l’abusus (le droit de disposer du bien).
On parle de démembrement de propriété lorsque l’usufruit appartient à une personne et la nue-propriété à une autre personne.
Qu’est-ce que le démembrement pour préparer une succession ?
Il est possible d’anticiper le coût fiscal d’une succession en effectuant un démembrement de propriété dans le cadre d’une donation.
Ainsi, Monsieur C. qui était jusque-là propriétaire d’un bien immobilier peut par exemple décider de donner de son vivant la nue-propriété du bien à ses enfants tout en en conservant l’usufruit.
Concrètement, il peut continuer à y vivre ou à mettre en location le bien immobilier et à toucher les loyers, tout en transmettant à coût réduit la nue-propriété à ses enfants.
A son décès, l’usufruit reviendra aux enfants, qui retrouveront alors la pleine propriété du bien, ce que l’on appelle un « remembrement de propriété », et cela sans payer de droits de succession. Ils seront ensuite libres de l’occuper, de le louer ou de le vendre à leur convenance.
Bon à savoir : usufruitier ou nu-propriétaire, aucun des deux ne pourra décider seul de la vente du bien démembré. L’accord des deux sera obligatoire pour céder celui-ci en pleine propriété.
Quels sont les avantages d’un démembrement de propriété ?
Effectuer un démembrement de propriété pour préparer sa succession présente plusieurs atouts :
- Il s’agit d’une donation dont les droits sont réduits puisqu’ils sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien, le tout selon un pourcentage qui varie en fonction de l’âge du donateur.
- L’administration fiscale tolère que les droits et frais liés à la donation soient payés par le donataire et ne soient pas considérés pour autant comme une donation.
- In fine, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier, sans avoir de droits de succession à payer.
Bon à savoir : si vous n’optez pas pour ce système et que vous devez régler des droits de succession, pensez à contacter un courtier en crédit patrimonial pour financer ces droits de succession.
