Depuis le 1er juin 2020, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 s’applique. Elle a été complétée par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. Le point sur ces nouvelles dispositions pour l’assemblée générale et le syndic de copropriété.
Dans le cadre de la loi Elan, les copropriétés connaissent de nombreux changements dans leur fonctionnement et les obligations à respecter. Depuis le 1er juin dernier, les dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 sont entrées en vigueur. Elles ont été complétées par le décret et l’arrêté du 2 juillet dernier. Tous ont été publiés au Journal Officiel. Si ce sont ces deux principaux organes, l’assemblée générale et le syndic de copropriété qui sont concernés, le conseil syndical n’échappe pas à quelques évolutions. Ainsi, les copropriétés de moins de 5 lots et d’un budget inférieur à 15 000 euros n’ont plus de comptabilité d’engagement à tenir, ni l’obligation d’avoir un conseil syndical. En revanche, elles doivent désormais disposer d’un compte bancaire séparé. Ce qui n’était pas une obligation jusqu’à présent.
Les nouvelles procédures pour l’assemblée générale
Les AG de copropriétés ne séduisent guère, et l’absentéisme bloque souvent, en tout cas ralenti, les prises de décision. Pour les faciliter, la réunion annuelle des copropriétaires peut être tenue à distance. Et jusqu’au 31 janvier 2020, en application de l’ordonnance du 20 mai 2020 qui organise des cas d’exception et de transition, le vote préalable en AG en présentiel pour une telle convocation n’est pas requis. De même, à présent, chaque copropriétaire peut voter par correspondance en transmettant au syndic ses intentions de vote. Il faut pour cela un délai de trois jours pour retourner le formulaire comme prévu par un arrêté du 2 juillet 2020. Dans le même temps, un copropriétaire peut détenir jusqu’à 15 % des droits de vote par procuration contre 10 % auparavant.
L’assemblée générale des copropriétaires se voit aussi confier de nouvelles prérogatives dans ses prises de décision. D’abord, l’assemblée générale peut autoriser à la majorité simple le président du conseil syndical « introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi ». Jusqu’à présent, l’action devait être initiée par le syndic de copropriété pour les comptes des copropriétaires. Cette situation pour le moins étonnante n’existe plus donc. Ensuite, la majorité simple est désormais requise pour l’adoption de travaux, au lieu d’une majorité absolue. Enfin, elle peut déléguer au syndic de copropriété la réalisation et le lancement de la procédure de travaux en fixant un montant maximum à ne pas dépasser, et si le conseil syndical est composé d’au moins 3 copropriétaires. Cela s’accompagne de la mise en place d’un plan pluriannuel des travaux.
Les nouvelles procédures de la réforme de la copropriété pour les syndics
Dorénavant, à chaque assemblée générale annuelle, le syndic de copropriété est mis systématiquement en concurrence, au lieu de tous les trois ans auparavant. Comme les contrats sont généralement d’une durée de 1 an, la nouvelle disposition ferme la possibilité d’une tacite reconduction. Dans le cas, où l’AG opte pour un nouveau syndic, le précédent dispose d’un délai de 15 jours pour transmettre la trésorerie et d’un mois pour ce qui concerne les archives en format téléchargeable et imprimable.
Deux autres dispositions viennent encadrer les prestations du syndic de copropriété. D’un côté, lorsqu’il communique un « état daté » à un notaire à l’occasion de la vente d’un lot par l’un des copropriétaires, le service est facturé dans la limite d’un plafond de 380 euros. De l’autre, il peut proposer des prestations complémentaires comme une conciergerie ou un service à domicile à la condition d’en avoir reçu l’autorisation par l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale.
