Quel est l’intérêt du réméré ?

Alors que plus de 220.000 propriétaires immobiliers sont fichés au FICP et que 15.000 d’entre eux sont saisis chaque année, ces derniers ont peu de portes de salut. La vente à réméré, également dénommée « vente avec faculté de rachat », en est une. Son fonctionnement est régi par l’article 1659 et suivants du Code civil, qui stipule que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement [de frais]. »

Cette opération, qui n’est aucunement un prêt, est encadrée : elle fait l’objet d’un compromis et est souvent précédée par une offre préalable d’achat.

Le réméré peut concerner un bien immobilier, un château, une SCI, un logement en état futur d’achèvement, une forêt, un commerce…

Il peut se révéler précieux dans de nombreux cas :

• Saisie immobilière avec ou sans vente judiciaire forcée
• Déchéance du terme d’un prêt relais ou d’acquisition
• Besoin immédiat de trésorerie personnelle et/ou professionnelle (apport de cash)
• Droits de succession à payer,
• Situation de règlement judiciaire ou liquidation judiciaire
• Démarrage d’une nouvelle activité, etc.

Le principe du réméré immobilier

• Monsieur Martin doit trouver des fonds pour se refinancer. Bien qu’il soit propriétaire de son logement, ses banques lui ferment la porte en raison de son insolvabilité. Etant fiché comme mauvais payeur, il risque de voir son bien saisi par la justice, avec le risque qu’il soit cédé à un niveau inférieur au capital qu’il doit rembourser.
• De son côté, Monsieur Durand souvent professionnel de l’immobilier, cherche un placement rémunérateur avec un risque modéré.
• Un intermédiaire va les mettre en contact. Il va ainsi proposer à Monsieur Martin de vendre à Monsieur Durand sa résidence principale avec faculté de rachat, pour une durée déterminée, limitée par la Loi à un maximum de 5 ans mais rarement supérieure à 2 voire 3 ans.

Pendant cette période, Monsieur Durand est propriétaire du bien. En effet, il a fait l’acquisition du bien de Monsieur Martin, à un prix correspondant à une valeur décotée du bien souvent aux alentours de 50% à 60% de la valeur de marché. Monsieur Martin devient simple occupant du logement, contre le règlement au nouveau propriétaire d’une indemnité d’occupation.

Au terme du contrat,

• si tout se passe bien, Monsieur Martin rachète son bien
• et Monsieur Durand récupère son capital initial, augmenté d’une marge.
• néanmoins, si la situation financière de Monsieur Martin ne s’est pas améliorée, rendant impossible le rachat du bien, Monsieur Durand devient définitivement propriétaire du bien.

Avantages du réméré

Pour le vendeur

• Passer un cap difficile, lorsqu’une situation de trésorerie est difficile, mais transitoire.
• Ne pas perdre un bien

Ne pas avoir besoin de se reloger

• Rembourser ses dettes

Pour l’investisseur :

• Une garantie en or
• Le paiement d’une indemnité d’occupation, en général mensuelle. Cette indemnité peut être d’environ 9% par an.
• Une partie du fruit de la vente peut être directement utilisée pour payer un à deux ans de loyer ainsi que les frais d’enregistrement.
• Possibilité de louer le bien, s’il ne s’agit pas de la résidence principale du vendeur.
• Au dénouement, si le vendeur exerce sa faculté de rachat, l’investisseur récupère le prix versé au départ, majoré de 5% à 20%
• La marge-investisseur, qui n’est pas encadrée, dépend en pratique de la qualité du dossier et du bien

Quelques précautions à prendre

• Pour l’investisseur, le bien doit être valorisable et non surévalué. Une évaluation par un notaire ou un expert agréé est indispensable.
• Vente au maximum à 80% de la valeur estimée, en général, plutôt comprise entre 50 et 70%.
• Vente toujours au-dessus de 7/12ème de la valeur estimée, pour éviter la clause de « rescision pour lésion » ou une action en « vileté »
• Pour l’investisseur, veiller à ce que le montant total des dettes n’excède pas 50 à 60% de la valeur réelle du bien.
• Une part de la transaction, à négocier, est conservée par le notaire pour constituer une réserve de garantie, qui pourra servir d’apport personnel lors du dénouement du montage financier.
• Un délai court est recommandé par ce que la valeur vénale du bien peut subir les à-coups du marché immobilier.

Le rôle de l’intermédiaire

Le débiteur peut organiser lui-même une vente à réméré en passant par son notaire et un investisseur. Il existe également des sociétés spécialisées dans ce type de procédure.

L’intermédiaire étudie la situation personnelle du vendeur, pour s’assurer qu’il aura bien les moyens de racheter le bien en fin de contrat. En effet, l’objectif de l’investisseur n’est pas de récupérer le bien, mais de doper ses placements.

Pendant la durée du réméré, il va aussi suivre l’assainissement des finances, comme les levées des inscriptions à la Banque de France. Il est aussi possible de demander aux vendeurs des éléments, comme des relevés bancaires périodiques, pour voir si tout se déroule comme prévu.

Lors de la signature de l’acte authentique, une commission d’environ 5% du prix d’achat est versée à l’’intermédiaire.

Fiscalité

• La réalisation d’une vente à réméré, nécessite les mêmes formalités qu’une vente immobilière classique.
• Le vendeur est imposé sur la plus-value, hors résidence principale. En cas de rachat, l’impôt prélevé à ce titre est récupérable auprès du fisc sur réclamation.
• Les indemnités d’occupation précaires entrent dans les revenus fonciers de l’acquéreur.
• En cas de rachat, les frais de notaire ne sont pas restitués à l’acquéreur.
• Le bien acheté en réméré entre dans l’assiette de l’ISF, avec une éventuelle décote de 10% de la valeur vénale du fait de la clause de rachat. Si l’opération s’inscrit dans le cadre d’une activité professionnelle, l’acquéreur n’est pas nécessairement soumis à l’ISF.

Crédits

Afin de faire jouer l’effet de levier, les investisseurs peuvent avoir intérêt à emprunter à des taux bas, ce qui peut leur permettre de diversifier encore davantage leurs placements. La banque demandera à prendre une garantie hypothécaire sur un autre bien que celui de l’acquisition à réméré qui ne constitue pas une garantie traditionnelle acceptable pour une autre banque.

De même, lors du rachat de leur logement, les vendeurs redevenus solvables ont intérêt à passer par un courtier pour repartir sur de bonnes bases sans se ruiner.