Après deux années de correction sévère, le marché des SCPI a tourné une page en 2025. La collecte repart, les rendements progressent. Mais derrière ces chiffres globalement positifs, la fracture entre acteurs s’est accentuée : un marché à deux vitesses, des stratégies divergentes, et des questions ouvertes pour 2026.
Le rendement SCPI 2025 en chiffres : un rebond réel, mais partiel
Le rendement SCPI 2025 s’établit à 4,91 % en taux de distribution moyen pondéré, en progression de 0,19 point par rapport à 2024, selon le bilan annuel publié par l’ASPIM et l’IEIF en février 2026. Ce chiffre global masque des écarts considérables selon les stratégies.
Les SCPI diversifiées affichent une performance globale de +6,3 %, quand les SCPI à prépondérance bureaux, santé et résidentielles enregistrent des performances négatives, pénalisées par des ajustements de valeur plus prononcés. Sur l’ensemble de l’année, le prix de part moyen recule de 3,45 %, ce qui ramène la performance globale toutes SCPI confondues à +1,46 %.
La collecte nette totalise 4,6 milliards d’euros, en hausse de 29 % par rapport à 2024. Le marché se rapproche ainsi de sa moyenne décennale estimée à 6,3 milliards d’euros, un signal de normalisation indéniable, sans pour autant signifier un retour à la situation d’avant 2022.
Sources : ASPIM / IEIF, bilan annuel 2025 (février 2026) ; CF News Immo, février 2026.
Une collecte concentrée sur un nombre limité de véhicules
Le rebond de collecte ne profite pas à tous les acteurs. Les 10 SCPI les plus souscrites ont capté les deux tiers de la collecte sur les neuf premiers mois de 2025. Seules 7 SCPI ont dépassé les 100 millions d’euros collectés.
Le palmarès sur cette période, selon les données compilées par Portail-SCPI :
| SCPI | Collecte 2025 |
|---|---|
| Iroko Zen | 412 M€ |
| Transitions Europe (Arkéa REIM) | 406 M€ |
| Corum Origin | 376 M€ |
| Comète (Alderan) | 267 M€ |
| Remake Live | 213 M€ |
| Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) | 211 M€ |
Source : Portail-SCPI — Données 2025
Les SCPI diversifiées concentrent 65 % de la collecte brute annuelle, loin devant les bureaux (24 %), la santé et l’éducation (4 %), la logistique (3 %) et le résidentiel (1 %). Cette concentration n’est pas un hasard. La correction de 2022-2024 a démontré le coût réel d’une exposition mono-thématique bureaux. Les épargnants privilégient désormais les véhicules qui combinent liquidité, rendement et diversification géographique.
Le stock de parts en attente : un dossier encore ouvert
La collecte repart, mais les tensions de liquidité persistent sur une fraction significative du marché. Au 31 décembre 2025, le stock de parts en attente de rachat s’élève à 2,8 milliards d’euros, soit 3,1 % de la capitalisation totale. Ce stock est très concentré : 15 SCPI, gérées par 7 sociétés de gestion, en regroupent les trois quarts, quasi exclusivement des SCPI à prépondérance bureaux.
Le cas Perial illustre avec clarté les difficultés que traversent certains grands acteurs historiques. Les SCPI PO2 (2,4 Md€ de capitalisation) et Perial Grand Paris (1,1 Md€), avec un taux d’occupation financier de l’ordre de 86-88 %, font face à des demandes de sortie massives : 6 à 7 % des porteurs souhaitent céder leurs parts, soit plus de 1,7 million d’unités, un volume inabsorbable par une collecte quasi inexistante.
Perial s’apprête donc à suspendre la variabilité du capital de ces deux véhicules. Concrètement, les parts en attente de retrait ne pourront plus être rachetées par la société de gestion : la seule issue sera le marché secondaire, sans prix minimum garanti.
Pour les SCPI prises dans cette spirale : baisse du prix de part, assèchement de la collecte, augmentation des demandes de retrait non pourvues; la tendance sera difficile à inverser en 2026.
Source : CF News Immo, 12 février 2026 ; ASPIM, bilan 2025.
Les néo-SCPI sans frais : des rendements élevés, mais un historique court
L’émergence des SCPI sans frais de souscription constitue la rupture structurelle la plus visible de ces trois dernières années. Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo, Transitions Europe ont imposé un nouveau référentiel de performance.
Les taux de distribution 2025 affichés sont sans précédent sur le marché :
- Wemo One (créée en 2024) : 15,27 %
- Comète (Alderan) : 11,18 %
- Transitions Europe (Arkéa REIM) : 8,25 %
- Upêka (Axipit) : 7,96 %
- Iroko Zen : 7,14 %
- Remake Live : 7,05 %
Ces performances s’expliquent en partie par un avantage de timing structurel : ces SCPI ont acheté leurs actifs après la correction de 2022-2023, à des valorisations déprimées. La prime de rendement par rapport au marché est donc en partie mécanique et pas nécessairement pérenne à mesure que les portefeuilles se densifient.
Il faut aussi noter que l’absence de frais de souscription ne signifie pas une absence totale de frais. Les frais annuels sur loyers restent élevés : jusqu’à 18 % TTC pour certains véhicules sans frais d’entrée, contre 10-11 % TTC pour les SCPI plus anciennes. Autre point de vigilance : aucun de ces véhicules n’a encore traversé un cycle immobilier complet. La dissolution de Patrimonia Capital & Rendement après un an d’existence le rappelle clairement.
Un taux de distribution élevé sur deux ou trois ans d’existence n’est pas une performance. C’est une promesse, qu’il faudra confirmer dans la durée.
Les SCPI historiques : trois ans de turbulences, des approches très différentes
Entre 2023 et 2025, les grandes SCPI patrimoniales ont traversé une correction sans précédent. La remontée brutale des taux a mécaniquement déprimé les valeurs d’expertise des actifs, en particulier les bureaux franciliens. 34 SCPI ont subi des baisses de prix depuis début 2023, les cas les plus marqués dépassant -40 % cumulés.
Toutes les SCPI historiques ne se valent pas pour autant. Certaines maisons de gestion indépendantes ont traversé la période sans dévaloriser, en maintenant une distribution stable et une liquidité assurée.
Fiducial Gérance en est l’illustration la plus nette. Avec près de 2 milliards d’euros d’actifs sous gestion et 35 000 associés, la société affiche des performances 2025 stables sur l’ensemble de sa gamme : Ficommerce et Buroboutic à 5,10 %, Pierre Expansion Santé à 5,04 %, Logipierre 3 à 5,31 %.
C’est sur le long terme que l’argument est le plus solide. Sélectipierre 2 affiche un TRI 15 ans à fin 2025 de +8,80 %, une performance qui lui a valu la distinction “Meilleure performance globale sur 10 ans, SCPI bureaux” aux Victoires de la Pierre-Papier 2025. Logipierre 3 revendique un TRI 10 ans de 9,63 % avec un taux d’occupation financier à 100 %.
Le TRI long terme est un indicateur bien plus fiable que le taux de distribution annuel pour évaluer la solidité réelle d’une SCPI parce qu’il intègre à la fois les revenus distribués et l’évolution de la valeur du patrimoine sur l’ensemble du cycle.
Sources : Fiducial Gérance, communiqué annuel 2025 (février 2026) ; Victoires de la Pierre-Papier 2025.
Tendances 2026 : ce qui va structurer le marché
La géographie des investissements se redessine
En 2026, la logistique, le retail park et l’Europe du Sud, Espagne en tête, puis Royaume-Uni et Pays-Bas, concentrent l’essentiel des flux d’investissement. Le bureau est devenu un actif de diversification opportuniste, plus un pilier du rendement.
Royaume-Uni : une thèse d’investissement en construction
Le Royaume-Uni constitue l’une des thèses les plus discutées du moment. Les bureaux londoniens ont perdu 26 % de leur valeur entre 2022 et 2025, jusqu’à 38 % dans les Docklands. En juillet 2025, Remake AM a lancé Remake UK 2025 : une SCPI millésimée à capital fixe, sept ans de durée de vie, TRI cible au-dessus de 9 % net. Format opportuniste. Cadre réglementé AMF.
La liquidité secondaire : le test décisif
La suspension de la variabilité du capital pour plusieurs SCPI en difficulté va créer de la volatilité supplémentaire et des décotes initiales sur le marché secondaire. L’enjeu sera de voir si ce mécanisme permet de résoudre les blocages accumulés depuis 2023, ou si la liquidité espérée reste théorique.
Signal positif en revanche : le quatrième trimestre 2025 s’est distingué par 11 revalorisations de prix de part, un signe tangible de normalisation sur le segment des véhicules bien positionnés.
Ce qu’il faut retenir pour orienter votre investissement
Le marché des SCPI a passé 2025 à reconstruire sa crédibilité. Le rebond est réel : collecte en hausse, rendement SCPI 2025 en progression, premières revalorisations de parts. Mais le marché ne fonctionne plus comme un bloc homogène.
D’un côté, une nouvelle génération de véhicules agiles, européens, diversifiés, souvent sans frais de souscription, qui captent l’essentiel des flux. Ils affichent des performances remarquables, nourries en partie par un timing favorable qu’il convient de ne pas extrapoler.
De l’autre, des SCPI historiques confrontées à des tensions de liquidité persistantes, dont la sortie de crise dépendra autant de l’évolution du marché immobilier que des décisions de leurs sociétés de gestion.
Pour un investisseur, la question n’est plus “faut-il investir en SCPI ?” mais “dans quelle SCPI, avec quel niveau de compréhension des risques, et à quel horizon ?” La SCPI reste un outil patrimonial pertinent pour accéder à l’immobilier sans gestion directe. Mais l’illusion d’un placement homogène et sans risque appartient définitivement au passé.
⮕ Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Données arrêtées au 31/12/2025.
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