Le logement étudiant en France reste un marché en croissance solide, mais encore largement insuffisant face à la demande. Alors que les investisseurs s’y intéressent de plus en plus, le pays accuse un certain retard par rapport aux modèles anglo-saxons. Tour d’horizon des chiffres et des tendances clés.
Marché français : 430 000 lits en exploitation, mais sous-investi
- 2 900 résidences et 430 000 lits gérés en France début 2025, dont 36 % aux mains d’opérateurs privés (Nexity Studéa, Fac Habitat…).
- Depuis 2014, le nombre de lits a augmenté de +44 %, mais reste encore loin de répondre à la demande.
- Le parc spécialisé (résidences privées + CROUS) ne couvre toujours que moins de 15 % des presque 3 millions d’étudiants, laissant la majorité dans le parc privé.
- Résultat : un marché attractif, stabilité des loyers, taux d’occupation élevé et rendements nets intéressants.
Europe vs Royaume-Uni / États-Unis : France encore à la traîne
- L’Europe, avec ses 27 milliards $ d’actifs investis en résidences étudiantes en 2025, anticipe une croissance de 5,8 % / an entre 2025–2030, portée par le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France.
- En 2024, le segment PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) a concentré environ 5,7 milliards USD d’investissements en Europe, ce qui représente environ 45 % du volume total investi dans l’immobilier résidentiel géré étudiant (incluant coliving, logements étudiants dans le diffus, etc.). Le reste se répartit entre résidences non spécialisées, colocation, et résidences hybrides.
- Au Royaume-Uni et aux États-Unis, 30 à 35 % des étudiants sont hébergés dans des résidences étudiantes dédiées (PBSA), une proportion bien plus élevée qu’en France, où ce taux reste inférieur à 17 %. Cette couverture reflète un niveau de maturité bien plus avancé des marchés anglo-saxons.
Comparaison :
- France : 430 000 lits, croissance forte mais offre limitée
- Royaume-Uni et États-Unis : marchés matures, tournés vers le PBSA, pipelines professionnels et rendements élevés
- Besoin pour la France : diversification de l’offre (coliving, résidences internationales…), financement des gros projets structurés
Investissements et perspectives
- Le premier trimestre 2025 a vu 95 M€ investis en résidences étudiantes, soit près de 20 % du volume résidentiel trimestriel en France.
- Les investisseurs considèrent désormais le secteur comme une des classes d’actifs immobilières les plus résilientes et rentables.
- Alors que les pipelines se réduisent au Royaume-Uni, la France offre un vivier de projets, souvent à petite échelle, mais attractifs pour le LMNP, les résidences internationales ou le co-living.
De plus en plus d’investisseurs institutionnels et d’asset managers développent des plateformes dédiées au PBSA, que ce soit à travers des fonds thématiques, des joint-ventures locales ou des stratégies paneuropéennes. Le logement étudiant s’impose comme une classe d’actifs à part entière, alliant impact social, résilience locative et performance long terme.
Focus investisseurs : opportunités à cultiver
Le segment des résidences étudiantes, et en particulier du PBSA, s’impose comme une classe d’actifs à part entière, offrant résilience, récurrence des revenus locatifs et alignement ESG. Plusieurs stratégies sont à activer selon le profil et la profondeur de capital.
- Développement et investissement en PBSA grande échelle
- Ciblage de projets de plus de 150 lits avec des opérateurs expérimentés
- Montages en VEFA, CPI ou développement propre
- Réhabilitation ou transformation d’actifs tertiaires en logements étudiants
- Opportunité dans les secteurs à vacance tertiaire structurelle (zones secondaires, périurbain)
- Intégration ESG : rénovation énergétique, réemploi foncier, impact social mesurable
- Produits différenciants : coliving étudiant, résidences internationales, modèles hybrides
- Capacité à capter la clientèle étrangère, en forte tension logement dans les grandes villes
- Offres packagées haut de gamme ou à loyers régulés (partenariat avec écoles, CROUS)
- Intégration dans une stratégie de diversification résidentielle (résidences seniors, jeunes actifs…)
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Le marché français des résidences étudiantes reste immature mais résolument attractif, en comparaison des modèles anglo-saxons plus matures. Il offre de réelles opportunités de développement, portées par des taux d’occupation élevés, une demande structurelle croissante et des taux de capitalisation compétitifs à la revente.
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