Dans le cadre d’un bail commercial, la résiliation ou la cession du contrat sont encadrés par des règles strictes.
Résilier un bail commercial
Un contrat de bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Au cours de cette période, le locataire peut résilier son bail commercial de manière triennale, c’est-à-dire à la fin de chaque période de 3 ans.
Il doit pour cela donner congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier, en respectant un préavis de 6 mois avant le terme de la période triennale. Si ce délai n’est pas respecté, la résiliation sera effective pour la fin de la période triennale suivante.
Il existe cependant des cas particuliers, comme un départ à la retraite ou une invalidité ouvrant droit à une pension. Dans ce cas, le locataire peut donner son congé à n’importe quel moment du contrat, sans attendre la fin de d’une période triennale ou du contrat initial. Il devra là aussi procéder par l’envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception ou par huissier, en respectant malgré tout un préavis de 6 mois.
Bon à savoir : En cas de décès du locataire, le contrat de bail est transmis aux héritiers, sauf s’il est spécifiquement prévu que ce cas de figure entraine la fin de la location.
Cession d’un bail commercial
Le « droit au bail » est un élément à part entière du fonds de commerce et il appartient donc au locataire. Celui-ci peut soit céder son fonds de commerce – incluant le bail commercial parmi d’autres éléments – soit céder son droit au bail seul :
- Cession du droit au bail : il est possible de céder son droit au bail tout en conservant son fonds de commerce, c’est-à-dire que l’on ne vend pas sa clientèle, son enseigne ou encore ses outils de production. Dans ce cas, le nouveau locataire prend simplement la place de l’ancien vis-à-vis du bailleur, et le contrat initial continue, sans modification de sa date de fin ou du montant du loyer. L’accord du bailleur est cependant nécessaire.
- Cession du fonds de commerce : Un contrat de bail peut contenir une clause interdisant la cession partielle de l’activité commerciale exploitée dans le local à un nouveau locataire. En revanche, si la cession de fonds est intégrale, le bailleur ne peut a priori pas s’y opposer. Le contrat peut cependant prévoir une clause d’agrément – le bailleur doit alors donner son accord sur le nouveau locataire.
Le contrat peut aussi prévoir une clause de solidarité entre ancien et nouveau locataire, c’est-à-dire que pendant une durée de 3 ans à compter de la cession du bail, le bailleur peut se tourner vers l’ancien locataire en cas de non-paiement des loyers et des charges.
