Dispositif peu répandu, la SCI d’attribution peut être utilisée par plusieurs associés en vue de construire ou rénover un immeuble.
Quel est l’intérêt d’une SCI d’attribution ?
La constitution d’une SCI d’attribution, et plus généralement d’une société d’attribution, permet à plusieurs associés d’acquérir ou de construire un bien immobilier dans l’objectif d’en partager la propriété. La nuance avec une SCI classique est que la SCI d’attribution désigne dans ses statuts les lots attribués à chaque associé dès sa création alors qu’une SCI classique représente une forme « d’indivision » de l’ensemble des lots.
Les SCI d’attribution sont régies par les dispositions des articles L 212-1 à L 212-13 et R 212-1 à R 212-16 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Les statuts d’une société d’attribution peuvent être sous seing privé. Néanmoins, tout acte de mutation sur les titres nécessite l’intervention d’un notaire pour procéder à la publication foncière.
Quelles sont ses spécificités ?
Le capital d’une SCI d’attribution est constitué de l’apport des associés qui sont rémunérés par des parts sociales proportionnelles à la valeur de chaque fraction de l’immeuble.
La société d’attribution bénéficie d’une transparence fiscale totale selon l’article 1655 ter du CGI. L’associé est réputé directement propriétaire de la fraction d’immeuble à laquelle ses parts donnent vocation. En conséquence, chaque associé est imposé selon le régime fiscal qui lui est propre.
S’agissant du financement, la difficulté de prise de garantie hypothécaire dans le cadre d’un projet de cession de titres d’une SCI classique ne se pose pas pour les sociétés d’attribution. La société peut se constituer caution hypothécaire en garantie des emprunts contractés dans ce cadre grâce aux dispositions de l’article L 212-7, al. 1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l’engagement de la société est strictement limité aux parties divises et indivises de l’immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété.
« La société d’attribution est un outil patrimonial et professionnel intéressant mais peu utilisé. Il peut répondre à des besoins d’investisseurs notamment en souplesse de financements dans le cadre de cessions de titres. Bien que peu connu des banques de réseaux, Carte Financement a une expérience dans l’accompagnement sur des projets portés en société d’attribution et saura prodiguer les bons conseils à ses clients à ce sujet » précise Mahdi Kedjar, Responsable Financement Entreprises et Professionnels chez Carte Financement.
