Décryptage du métier de promoteur immobilier que Carte Financement connait bien puisque nous finançons des professionnels de l’immobilier.
La vision de l’activité de promoteur immobilier à travers Sepimo
Sepimo a été créée en 1963 par La Hénin. A la suite de plusieurs changements de tour de table, elle a été rachetée en LBO en juin 2011 par ses dirigeants, notamment par Pierre Beauchef, qui a exercé des fonctions de dirigeant dans plusieurs groupes (Bouygues Immobilier, Kaufman & Broad, Cogedim). Ce LBO a été remboursé par anticipation en février 2016. Le promoteur immobilier emploie une dizaine de salariés, la plupart ayant moins de 30 ans. Louis-Guillaume Beauchef, Directeur Général Délégué, a répondu aux questions de Carte Financement.
Quelles sont les spécificités de votre métier de promoteur immobilier ?
Plusieurs mois s’écoulent entre le moment où l’on détecte les terrains et celui où l’on remet les clés au propriétaire. Nous intervenons donc dans la durée. De plus notre métier est assez encadré. Nos produits répondent donc aux dernières normes, comme la RT 2012 qui a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/(m².an) en moyenne. Nous lançons 6 à 7 programmes par an. En 2015, nous avons livré plus de 250 logements. Nous sommes présents en Ile-de-France et plus ponctuellement à Paris. Nous connaissons parfaitement le potentiel et les contraintes de cette région. D’ailleurs, nous intervenons souvent dans des communes où nous avons déjà construit des immeubles.
Quels sont les clients de vos programmes immobiliers ?
Ce sont des particuliers et des investisseurs. Nous avons des commerciaux dans des bureaux de ventes pour recevoir les particuliers intéressés par nos programmes immobiliers et d’autres commerciaux qui présentent notre offre à des partenaires comme les conseillers en gestion de patrimoine. Nous travaillons aussi étroitement avec les municipalités, comme à Draveil (91) près d’Orly, qui demande que nous réservions 30% aux logements sociaux. Le cas échéant, nous collaborons avec des bailleurs sociaux comme Astria.
La fiscalité est-elle importante pour les acheteurs ?
Pour chaque programme, Sepimo est en mesure de calculer la valeur locative des biens. En présence de tous les éléments, prix du bien, valeur locative, il est possible de calculer le rendement locatif. Un investisseur peut donc acquérir un ou plusieurs logements en connaissance de cause, pour le louer ensuite en profitant des avantages de la loi Pinel. En zones tendues, en raison des prix plafonnés, le dispositif Pinel peut devenir moins intéressant, ce qui peut être le cas à Paris ou en première couronne. Néanmoins, même dans ces zones, un investisseur peut se montrer intéressé, notamment pour y loger un « ascendant » ou un « descendant », comme par exemple pour un étudiant. Par ailleurs, d’autres mesures sont très incitatives. Un primo-accédant peut aujourd’hui parfaitement devenir propriétaire grâce au PTZ, en achetant par exemple un deux-pièces moins de 150.000€ dans notre programme à Garges-Lès-Gonesse (95).
Quelles sont vos relations avec les banques ?
Elles sont excellentes. Mais, le métier de promoteur immobilier est consommateur en fonds propres. Dans un passé pas si lointain les établissements de crédit se sont retrouvés avec de mauvaises créances. Ainsi, nous ne pouvons pas lancer un programme immobilier sans d’abord nous être assurés d’un nombre minimum de réservations.
Avez-vous prévu de vous diversifier vers d’autres métiers de l’immobilier?
Notre cœur de métier étant le logement en Ile de France, nous développons des résidences étudiantes et seniors sur certains de nos programmes. Sepimo construit également une résidence étudiante de 135 chambres dans le centre de Rouen.
