Au premier trimestre 2024, le marché des bureaux résiste à la crise en Ile-de-France. C’est ce qu’il ressort d’une étude ImmoStat publiée au début du mois. 451 700 m² de bureaux (transactions locatives et ventes utilisateurs) ont été placés en Île-de-France au cours du 1er trimestre 2024, soit +1% par rapport au premier trimestre 2023. Les grandes surfaces de plus de 5 000 m² ont tiré le nombre de transactions vers le haut. Ce sont 17 transactions qui ont été réalisées au T1 2024 soit plus de 32% de hausse par rapport à la même période l’année passée. « Sur ce trimestre, la demande est restée très parisienne totalisant 60 % des volumes supérieurs à 5 000 m² avec notamment le retour des grands utilisateurs dans certains arrondissements, dont Paris 12/13, Paris 14/15 », indique Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF chez CBRE.
On dénombre également trois opérations de plus de 15 000 m² dont une à la tour Kupka de La Défense. Même si ce quartier doit toujours attendre que la vacance conjoncturelle estimée à 15% se résorbe, les tours se remplissent à nouveau progressivement. Unibail-Rodamco-Westfield a par exemple annoncé que sa tour Trinity de 49 000 m² livrée en 2021 a enfin trouvé ses 14 locataires début avril. « La réduction de la demande sur l’immobilier de bureaux, qui accompagne le déploiement du télétravail, se fait aujourd’hui au bénéfice des secteurs dits “prime” bien desservis par les transports et proposant une offre tertiaire aux normes environnementales les plus récentes, très recherchées par les utilisateurs », précise Katayoune Panahi, présidente de l’association des utilisateurs de La Défense. Une récente étude de Knight Frank confirme l’importance de la centralité pour les investisseurs. Le QCA parisien a concentré 45% des transactions de bureaux en France au premier trimestre. Toutes surfaces confondues, le marché immobilier de bureau intra-muros a capté 54% du volume global francilien, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 10 ans. A l’échelle nationale, l’Ile-de-France représente 66% des acquisitions enregistrées sur le marché (un niveau relativement standard).
Au global, le marché immobilier de l’entreprise a représenté 1,6 Mds € de transactions au T1 2024 dont 500 M€ investis dans les bureaux (versus 2,1 Mds€ au T1 2023), 500 M€ dans le commerce (versus 1,3 Mds€ au T1 2023) et 600 M€ dans l’industrie (versus 500 M€ au T1 2023). Selon Knight Frank, l’immobilier d’entreprise, et plus particulièrement les entrepôts logistiques core+ et l’hôtellerie parisienne, devraient profiter du retour des investisseurs étrangers. La normalisation de l’inflation en zone euro et l’assouplissement monétaire prévu par la BCE en juin permettront très probablement de fluidifier davantage le marché.
Taux de référence
Taux directeur BCE
Malgré un fort ralentissement de l’inflation en mars (+ 2,4% en mars en glissement annuel, soit 0,2 point de moins qu’en février), “L’inflation en zone euro pourrait encore s’avérer persistante et une baisse des taux de la Banque centrale européenne (BCE) en juin ne sera pas nécessairement suivie d’autres baisses” selon le président de la Bundesbank, Joachim Nagel. Les crédits accordés aux ménages et entreprises en zone euro ont de nouveau légèrement augmenté en mars, mais restent en repli pour le logement. Les prêts aux entreprises ont quant à eux progressé de 0,4%, soit 0,1 de point de plus sur un mois.
Euribor 3 mois
Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
L’Euribor 3 mois se maintient à un niveau stable.
OAT 10 ans
Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans repasse au-dessus de la barre des 3%.
Taux SWAP 15 ans
Les financements long terme des entreprises qui sont accompagnées dans les centres d’affaires des banques (souvent au-delà de 2 à 5 M€ de chiffre d’affaires jusqu’à plusieurs centaines de millions d’euros) sont souvent exprimés en taux variable (Euribor 3 Mois par exemple) plus une marge. Pour obtenir un taux fixe sur toute la durée crédit, la banque facture à son client le coût de transformation de ce taux variable en taux fixe plus une marge, à savoir le coût du swap de taux sur la durée souhaitée. Le Swap de taux est un instrument financier qui permet d’échanger un taux variable contre un taux fixe ou inversement.
Par exemple, si un emprunteur veut un taux fixe sur 15 ans, le taux sera équivalent au taux du swap 15 ans plus une marge d’environ 1,5 % à 2 %, soit approximativement entre 4,5 % et 5 % à ce jour (3 % + marge de 1,5 % à 2 %)
