Depuis le début de l’année, les prix de l’immobilier se sont réajustés mais ce n’est pas encore le cas de l’ultra-luxe. Comme lors des précédentes crises, l’immobilier haut-de-gamme tire son épingle du jeu. La demande reste soutenue et les prix se maintiennent. C’est le cas sur le marché résidentiel à Paris, où les prix de l’immobilier traditionnel ont baissé de 5% depuis janvier. Les arrondissements avec les emplacements les plus convoités et où par conséquent les prix immobiliers sont les plus élevés, sont également ceux où les prix ont le moins baissé. Dans le 7ème arrondissement par exemple, le prix au mètre carré (environ 14 700 €/m²) ne recule que de 1%. A l’échelle de la France entière, le baromètre des prix Coldwell Banker observe une croissance moyenne des prix de 3% sur l’année 2023 sur le segment des biens entre 1 et 5 millions d’euros. La croissance des prix à Antibes atteint 14%, avec un prix au mètre carré à 11 860€. A Cannes, les prix augmentent de 10%, pour atteindre 12 920€ /m².
Plusieurs facteurs permettent d’expliquer la bonne santé de ce segment. Comme a son habitude, dans un contexte inflationniste, l’immobilier de luxe joue son rôle de valeur refuge dans un contexte incertain. De plus, la hausse des taux de crédit qui a pénalisé le marché immobilier classique, n’a que très peu impacté les acquéreurs des biens immobiliers premium qui n’ont que peu recours au crédit bancaire comparativement aux acheteurs de biens “classiques”. Enfin, les taux de change favorables ont attiré une clientèle internationale fortunée, notamment les américains, sur le marché immobilier français.
Quant à l’immobilier commercial de luxe, les transactions premium sur des emplacements “prime” comme les Champs- Elysées ont été particulièrement dynamiques en 2023. L’immeuble du 150 Champs-Élysées qui avait déjà fait l’objet d’un rachat à l’été 2022 pour 650 M€, a de nouveau changé de main. LVMH en a récemment fait l’acquisition pour un milliard d’euros. Cet actif vient s’ajouter au 62 Champs Elysées également acquis cette année par LVMH (Tiffany & Co) pour 90 M€, et au 101 Champs Elysées signé auprès de Gecina pour 700 M€. Les utilisateurs ont remplacé les investisseurs institutionnels et ces grandes Maisons de luxe semblent être désormais les seules capables d’acquérir des actifs sur des artères « prime » à des prix rarement atteints sur le marché de l’investissement.
Crédit immobilier
Les meilleurs taux fixes du mois en crédit immobilier
Pour les résidents :
- Taux fixe sur 20 ans : 4.10%
- Taux fixe sur 25 ans : 4.30%
Pour les non-résidents :
- Taux fixe sur 10 ans : 4.10%
- Taux fixe sur 15 ans : 4.20%
- Taux fixe sur 20 ans : 5.62%
Pour l’entreprise / Corporate
Immobilier utilisateur – 15 ans : 4,15 – 5%
Moyen terme – 5 à 7 ans : 4,50% à 4,80%
Pour les professionnels de l’immobilier
Marchand de biens – 24/36 mois : Eur 3Mois + 2 – 4,50%
Foncières, CBI… : 12 – 15 ans : 4,80 – 5,50%
Pour les professionnels (CA<2M€)
Professionnels
Immobilier long terme – 4,50- 5,40%
Moyen terme – 4,80 – 5,20 %
Professions libérales
Immobilier long terme – 4,30 – 5%
Moyen terme – 4,40 – 5%
Les taux communiqués correspondent aux meilleurs taux obtenus. Quelques banques seulement peuvent accorder ces niveaux de taux et nous constatons des écarts un peu plus importants entre ces « meilleurs taux » obtenus et les taux juste en dessous.
Taux de référence
La Banque Centrale Européenne devrait baisser ses taux “à un moment” en 2024 e temps de constater que ses précédentes hausses ont bien produit leurs effets sur l’inflation”, a déclaré François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France et membre du conseil des gouverneurs de la BCE.
En parallèle, l’institution a relevé les exigences en matière de fonds propres de 20 banques du bloc monétaire après avoir constaté qu’elles n’avaient pas mis de côté suffisamment de liquidités pour couvrir les prêts non honorés.
Euribor 3 mois
Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
L’Euribor 3 mois reste quasiment identique au mois dernier.
OAT 10 ans
Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans marque une baisse significative passant de 3,20% fin novembre à 2,55% au 19 décembre.
Taux SWAP 15 ans
Les financements long terme des entreprises qui sont accompagnées dans les centres d’affaires des banques (souvent au-delà de 2 à 5 M€ de chiffre d’affaires jusqu’à plusieurs centaines de millions d’euros) sont souvent exprimés en taux variable (Euribor 3 Mois par exemple) plus une marge. Pour obtenir un taux fixe sur toute la durée crédit, la banque facture à son client le coût de transformation de ce taux variable en taux fixe plus une marge, à savoir le coût du swap de taux sur la durée souhaitée. Le Swap de taux est un instrument financier qui permet d’échanger un taux variable contre un taux fixe ou inversement.
Par exemple, si un emprunteur veut un taux fixe sur 15 ans, le taux sera équivalent au taux du swap 15 ans plus une marge d’environ 1,5 % à 2 %, soit approximativement entre 4,5 % et 5 % à ce jour (3 % + marge de 1,5 % à 2 %)
