Certaines classes d’actifs ont davantage soufferts que d’autres des tensions sur le marché immobilier de ces derniers mois. Ce n’est pas le cas des hôtels. Le rebond constaté en matière d’exploitation hôtelière à la sortie de la crise sanitaire s’inscrit désormais de manière durable dans le paysage immobilier. La clientèle française et internationale est rapidement revenue au sein des établissements après la levée des mesures sanitaires et le revenu par chambre disponible (RevPAR) a été dès avril 2022 supérieur à celui de 2019. Selon le directeur général BNP Paribas Real Estate Conseil Habitation & Hospitality “Le revenu par chambre, fortement en hausse, a donné de la résilience à cet actif, de sorte que beaucoup d’investisseurs s’y sont intéressés. ». Les investisseurs en recherche de diversification apprécient la sécurité qu’offre ce secteur dans un contexte qui reste incertain pour beaucoup d’autres classes d’actifs. En effet, la remontée des taux d’intérêts a un impact limité en comparaison aux logements ou aux bureaux. Autre avantage, les hôteliers peuvent répercuter en temps réel l’inflation sur les revenus locatifs. Ainsi ce sont 598 M€ qui ont été investis dans cette classe d’actif au premier trimestre 2023, soit une hausse de 40% sur un an alors que le marché global a chuté de 35%.
Parmi les autres actifs qui ont le vent en poupe : l’immobilier d’enseignement. En 2022, ce sont plus de 80 000 m² qui ont été commercialisés en Île-de-France auprès des établissements d’enseignement supérieur, soit une augmentation de 5 % par rapport à 2021. Les écoles présentent l’avantage d’être des locataires fidèles pour les investisseurs. Elles ont besoin de locaux au normes ERP et de campus attractifs afin de se démarquer des autres établissement d’enseignement supérieur. David Bourla directeur des études chez Knight Frank explique que « En matière d’investissements, les transactions portent sur des surfaces généralement comprises entre 1 000 et 5 000 m² et les volumes sont assez limités. En moyenne, 20 à 25 M€ sont investis par transaction en Île-de-France et autour d’une dizaine de million d’euros en province. Ce marché reste donc une niche, et les montants sont plus faciles à financer pour les investisseurs ».
Enfin, malgré le contexte difficile, les locaux d’activités marquent une progression importante. En 2022, 1,8 Md€ ont été investis en France sur ce segment, un volume en hausse de 11 % par rapport à 2021 et de 89 % par rapport à la moyenne quinquennale. Ces actifs boudés par les investisseurs nécessitent bien souvent des travaux importants et demandent un important travail d’asset management. Mais les investisseurs ont revu leur position après avoir constaté la contraction des taux de capitalisation sur les parcs logistiques et les entrepôts. Ils ont ainsi finalement choisi de se diversifier en s’orientant vers les parcs d’activités, plus rentables et plus sures de part la diversité des locataires qu’ils accueillent et de la faible vacance locative (le télétravail y est quasiment inexistant). Les locaux d’activité devraient profiter dans les prochains mois du plan de réindustrialisation de la France.
Crédit immobilier
Les meilleurs taux fixes du mois en crédit immobilier
Pour les résidents :
- Taux fixe sur 15 ans : 3.15%
- Taux fixe sur 20 ans : 3.30%
- Taux fixe sur 25 ans : 3.50%
Pour les non-résidents :
- Taux fixe sur 15 ans : 3.30%
- Taux fixe sur 20 ans : 3.50%
- Taux fixe sur 25 ans : 5.20%
Pour l’entreprise / Corporate
Immobilier utilisateur – 15 ans : 4,20 – 5%
Moyen terme – 5 à 7 ans : 3,50% à 4,20%
Pour les professionnels de l’immobilier
Marchand de biens – 24/36 mois : Eur 3Mois + 2,50 – 4,50%
Foncières, CBI… : 12 – 15 ans : 4,50 – 5%
Pour les professionnels (CA<2M€)
Professionnels
Immobilier long terme – 4 – 5%
Moyen terme – 3,60 – 4,20 %
Professions libérales
Immobilier long terme – 3,90 – 4,50%
Moyen terme – 3,40 – 4%
Les taux communiqués correspondent aux meilleurs taux obtenus. Quelques banques seulement peuvent accorder ces niveaux de taux et nous constatons des écarts un peu plus importants entre ces « meilleurs taux » obtenus et les taux juste en dessous.
Taux de référence
La Banque centrale européenne (BCE) a à nouveau relevé ses taux d’intérêt de 25 points de base mi-juin. La prochaine réunion de juillet devrait elle aussi marquer une nouvelle hausse des taux. Sa présidente, Christine Lagarde, a annoncé que « Le resserrement monétaire n’est pas fini, il reste du chemin à parcourir ». Elle a également annoncé s’attendre à une inflation supérieure à son objectif de 2% jusqu’en 2025 inclus.
Euribor 3 mois
Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
L’Euribor 3 mois poursuit sa hausse, passant ainsi de 3,41% fin mai à 3,61% fin juin.
OAT 10 ans
Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans n’a dépassé qu’une fois le seuil des 3% au cours du mois. Elle reste stable à 2,83%.
Taux SWAP 15 ans
Les financements long terme des entreprises qui sont accompagnées dans les centres d’affaires des banques (souvent au-delà de 2 à 5 M€ de chiffre d’affaires jusqu’à plusieurs centaines de millions d’euros) sont souvent exprimés en taux variable (Euribor 3 Mois par exemple) plus une marge. Pour obtenir un taux fixe sur toute la durée crédit, la banque facture à son client le coût de transformation de ce taux variable en taux fixe plus une marge, à savoir le coût du swap de taux sur la durée souhaitée. Le Swap de taux est un instrument financier qui permet d’échanger un taux variable contre un taux fixe ou inversement.
Par exemple, si un emprunteur veut un taux fixe sur 15 ans, le taux sera équivalent au taux du swap 15 ans plus une marge d’environ 1,5 % à 2 %, soit approximativement entre 4,5 % et 5 % à ce jour (3 % + marge de 1,5 % à 2 %)
