Après deux années de secousses, 2025 ressemble à une sortie progressive de brouillard : la visibilité reste limitée, mais certains signaux s’éclaircissent. Sur le financement, la sélectivité demeure élevée : coût du risque en hausse, critères bancaires renforcés, dossiers examinés ligne à ligne. Le gouverneur de la Banque de France rappelait récemment que la stabilité financière restait fragile dans un contexte de volatilité accrue.
Pour autant, le climat s’améliore progressivement. Sur les taux, la phase d’ajustement brutal touche à sa fin : après trois ans de hausses rapides, les crédits immobiliers se stabilisent autour de 3–3,5 %, tandis que le taux directeur de la BCE reste bas, proche de 2 %, offrant un environnement plus lisible.
Le résidentiel renoue avec de premiers signes de reprise. Après l’effondrement des transactions en 2023–2024, les compromis repartent à la hausse, les primo-accédants reviennent et la capacité d’achat se redresse sous l’effet d’une détente relative des taux et d’ajustements de prix. Une reprise encore fragile, mais tangible.
Même le logement neuf, très touché ces dernières années, adopte un discours moins sombre : baisse graduelle des taux, dispositifs publics mieux ciblés et volonté politique de soutenir la production. Une amélioration lente, mais réelle.
Dans les bureaux, la vacance progresse mais les actifs bien situés, bien desservis et performants continuent d’attirer. Plusieurs marchés tertiaires franciliens enregistrent même des loyers prime en hausse. Le marché ne se contracte pas : il se réorganise autour de la qualité.
Sur le plan fiscal, l’absence de loi de finances 2026 crée un double effet : incertitude institutionnelle, mais stabilité temporaire tant qu’aucune réforme n’est votée. Les mesures en discussion restent en suspens (déficit foncier, amortissement des biens neufs, LMNP, résidence principale, DMTO, aides à la rénovation, valeurs locatives, soutien aux primo-accédants). Une fenêtre utile pour sécuriser ses stratégies et avancer des dossiers.
Enfin, la transition énergétique demeure centrale. Le volume de passoires reste important et le neuf performant insuffisant, ce qui ouvre un large champ d’action pour la rénovation ciblée et la transformation. Les banques intègrent désormais la performance énergétique dans l’analyse du risque : anticiper devient un vrai levier de valorisation.
En résumé, le marché entre dans une phase de recomposition :
— un financement plus cher mais plus lisible ;
— un marché plus sélectif, qui distingue nettement les actifs et montages de qualité ;
— une réglementation exigeante, mais aux orientations plus prévisibles.
Le temps des financements faciles s’éloigne. Celui des stratégies structurées, rigoureuses et opportunistes s’ouvre clairement pour 2025–2026.
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Taux directeur BCE – Politique monétaire et anticipation des taux court terme
La BCE maintient le cap : selon le compte rendu de sa dernière réunion, aucune nouvelle baisse de taux n’est envisagée. Les trois taux directeurs restent inchangés, l’institution estimant que les perspectives d’inflation convergent vers l’objectif de 2 % à moyen terme, sauf matérialisation de nouveaux risques.
Parallèlement, la BCE alerte sur plusieurs points de fragilité externes, en particulier la situation américaine : déficits budgétaires très élevés, affaiblissement du rôle refuge du dollar et valorisations tendues du secteur technologique alimentent des risques de volatilité financière. L’institution souligne également la dépendance persistante des banques européennes au financement en dollars, appelant à renforcer les coussins de liquidité en devise américaine pour faire face à d’éventuels chocs extrêmes.
Dans ce contexte, la BCE insiste sur un message central : la politique monétaire restera prudente, et la stabilité financière demeure sous surveillance étroite, dans un environnement marqué par l’incertitude géopolitique, les tensions commerciales et des conditions de financement encore exigeantes.
Euribor 3 mois – Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
L’Euribor 3 mois reste stable.
OAT 10 ans – Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans ne varie également que très peur par rapport à fin octobre (3,42%) et se positionne à 3,41 fin novembre.
Taux SWAP 15 ans
Le taux SWAP 15 ans s’établit à 2,94% à fin novembre.
Ce taux est un l’indicateur à suivre afin de déterminer une fourchette de taux pour les financements long terme octroyés par les banques aux entreprises. Pour les utilisateurs qui font l’acquisition de leurs bureaux, les meilleurs dossiers pourront obtenir un taux fixe égal au taux swap 15 ans + environ 1,5 % de marge, soit un taux fixe d’environ 4,44 % actuellement. Les investisseurs se verront souvent appliquer une marge un peu plus élevée aux alentours de 2 %, soit un taux fixe sur 15 ans entre 2,94 et 4,94%.
