C’est aujourd’hui que débute l’examen en séance publique de la seconde partie du Projet de Loi de Finances (PLF) 2024. Les mesures retenues pour redynamiser le secteur de l’immobilier et “resolvabiliser les ménages” selon les termes de Bruno Lemaire, devront s’inscrire dans un contexte de retour à l’équilibre du budget sous les 3% du PIB en 2027. Les amendements qui tendront à s’éloigner de cet objectif seront donc écartés.
Parmi les dispositions allant dans ce sens, un changement de la fiscalité appliquée régime micro-BIC aux locations meublées touristiques de type AirBnb (la location de meublés de tourisme classée, de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux) pourrait être appliqué afin de remédier aux déséquilibres du marché locatif. En 2023, alors que le régime micro-BIC en location meublée non professionnelle (LMNP) prévoit un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs avec un seuil de chiffre d’affaires de 77 700 €, la location de meublés de tourisme classés, de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux se voyait profiter d’un abattement exceptionnel de 71 % avec un seuil de chiffre d’affaires de 188 700 €. Cet amendement prévoit d’aligner les deux régimes et de réduire l’abattement de 71% à 50% dans les zones tendues en baissant le seuil de chiffres d’affaires à hauteur de 77 700€. En zone non-tendue, l’abattement sera toujours le même mais le seuil sera revu à la baisse à hauteur de 55 000 €.
La fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) déclarés au régime réel sera également revu afin de mettre fin à un système qui serait jugé fiscalement trop avantageux. Un amendement adopté prévoit de réintégrer les amortissements déduits lors du calcul de la plus-value immobilière brute (soit, avant l’application des abattements pour délai de détention).
Le Ministre de l’Economie n’exclue pas également la révision du régime des exonérations sur les plus-values lors de la vente d’une résidence secondaire. Jusqu’à présent la plus-value immobilière était totalement exonérée d’impôt sur le revenu à compter de vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) au-delà de trente ans. Ces deux échéances sont jugées non cohérentes, toute comme la durée de détention trop longue selon Bruno Le Maire. Le calcul actuel inciterait certains à conserver le plus longtemps possible leur résidence. Afin de fluidifier un peu plus le marché de l’immobilier, l’objectif serait de revoir ce calcul en fixant une durée de détention plus courte pour profiter d’un abattement total sur la plus-value.
Du côté de l’immobilier neuf, le prêt à taux zéro (PTZ) sera prolongé jusqu’en 2027. Le plafond maximum des conditions de ressources pour bénéficier du dispositif actuellement fixé à 37 000 euros sera relevé à 49 000 euros ce qui permettra afin de toucher 6 millions de foyers supplémentaires. La quotité de financement du PTZ passera elle de 40 à 50% du montant total de l’opération avec un montant maximal qui passera de 80 000 à 100 000 euros.
Le dispositif MaPrimeRénov’ voit son budget augmenter de 1,6 milliard d’euros en 2024 pour un budget total de 5 milliards d’euros. Un nouveau dispositif nommé MonAccompagnateurRénov’ sera également déployé pour aider et encadrer les ménages souhaitant réaliser des rénovations. Les interdictions de louer des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028 et E en 2034 seront maintenues) et l’éco-PTZ sera prolongé jusqu’en 2027. Quant aux bailleurs sociaux, ils devraient pouvoir bénéficier d’une exonération de la taxe foncière lorsqu’ils appliquent le dispositif de réhabilitation lourde des logements locatifs sociaux « Seconde Vie ».
Crédit immobilier
Les meilleurs taux fixes du mois en crédit immobilier
Pour les résidents :
- Taux fixe sur 15 ans : 3.70%
- Taux fixe sur 20 ans : 3.90%
- Taux fixe sur 25 ans : 4.00%
Pour les non-résidents :
- Taux fixe sur 10 ans : 3.75%
- Taux fixe sur 15 ans : 4.60%
- Taux fixe sur 20 ans : 4.80%
Pour l’entreprise / Corporate
Immobilier utilisateur – 15 ans : 4,50 – 5,80%
Moyen terme – 5 à 7 ans : 4,50% à 5,20%
Pour les professionnels de l’immobilier
Marchand de biens – 24/36 mois : Eur 3Mois + 2 – 4,50%
Foncières, CBI… : 12 – 15 ans : 4,50 – 5,80%
Pour les professionnels (CA<2M€)
Professionnels
Immobilier long terme – 4,6+80 – 5,90%
Moyen terme – 4,80 – 5,00 %
Professions libérales
Immobilier long terme – 4,30 – 5,30%
Moyen terme – 4,00 – 4,80%
Les taux communiqués correspondent aux meilleurs taux obtenus. Quelques banques seulement peuvent accorder ces niveaux de taux et nous constatons des écarts un peu plus importants entre ces « meilleurs taux » obtenus et les taux juste en dessous.
Taux de référence
Pour la dixième fois depuis juillet 2022, la Banque Centrale Européenne a relevé le 14 septembre dernier ces taux directeurs de 0,25 points. La présidente de la Banque centrale européenne, Christine Lagarde, a déclaré que “les taux d’intérêt seront fixés à des niveaux suffisamment restrictifs aussi longtemps que nécessaire”, lors d’un discours devant le Parlement européen lundi à Bruxelles.
Euribor 3 mois
Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
Pour la première fois depuis juillet 2022, la Banque Centrale Européenne a décidé de ne pas relever ses taux directeurs, suivant ainsi la tendance au sein de la FED et de la Banque d’Angleterre. Les analystes estiment qu’une éventuelle baisse des taux ne se produira pas avant la seconde moitié de 2024 au plus tôt.
OAT 10 ans
Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans est à 3,40% fin octobre.
Taux SWAP 15 ans
Les financements long terme des entreprises qui sont accompagnées dans les centres d’affaires des banques (souvent au-delà de 2 à 5 M€ de chiffre d’affaires jusqu’à plusieurs centaines de millions d’euros) sont souvent exprimés en taux variable (Euribor 3 Mois par exemple) plus une marge. Pour obtenir un taux fixe sur toute la durée crédit, la banque facture à son client le coût de transformation de ce taux variable en taux fixe plus une marge, à savoir le coût du swap de taux sur la durée souhaitée. Le Swap de taux est un instrument financier qui permet d’échanger un taux variable contre un taux fixe ou inversement.
Par exemple, si un emprunteur veut un taux fixe sur 15 ans, le taux sera équivalent au taux du swap 15 ans plus une marge d’environ 1,5 % à 2 %, soit approximativement entre 4,5 % et 5 % à ce jour (3 % + marge de 1,5 % à 2 %)
