Après deux années de turbulence, le marché immobilier français retrouve une forme d’équilibre. La sélectivité est devenue la nouvelle norme : les capitaux se concentrent sur les actifs prime, bien situés, performants sur le plan énergétique et offrant une vraie visibilité locative. L’heure n’est plus à la frénésie, mais à la rationalisation.
Dans l’immobilier d’entreprise, les signaux de stabilisation se confirment. Les volumes investis repartent à la hausse, mais restent encore loin des 20 à 30 milliards d’euros par an que nous avons connus entre 2013 et 2023. Le marché est essentiellement tiré par les bureaux du Quartier Central des Affaires, la logistique et les commerces de proximité.
Après une séquence de réformes techniques mais fragmentées, le Projet de Loi de Finances pour 2026, actuellement débattu à l’Assemblée nationale, tente d’apporter une cohérence d’ensemble au cadre fiscal immobilier.
Les discussions portent sur plusieurs volets :
▪️la possible prolongation du doublement du déficit foncier imputable, afin d’encourager la rénovation énergétique ;
▪️le report sur huit ans (et non six) de l’utilisation du déficit foncier pour les travaux de rénovation de logements anciens ;
▪️la création envisagée d’un dispositif d’amortissement pour les biens neufs mis à la location, avec un engagement locatif de neuf ans et un amortissement de 2 % par an ;
▪️la révision du régime LMNP, dont la suppression de l’amortissement est désormais une hypothèse sérieuse ;
▪️des ajustements sur la résidence principale, notamment en matière d’exonération de plus-value ;
▪️le report à 2027 et 2028 de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels et d’habitation, afin de lisser l’impact fiscal sur les propriétaires ;
▪️un recentrage des aides à la rénovation énergétique vers les passoires thermiques ;
▪️et le soutien aux primo-accédants, via la prorogation de l’exonération de donation familiale pour l’achat d’une résidence principale.
L’instabilité politique actuelle nous impose d’être prudents quant à la forme définitive et à l’aboutissement de ces mesures.
Enfin, les territoires périphériques et ruraux continuent de tirer leur épingle du jeu. Là où les grandes métropoles peuvent parfois s’essouffler, ces marchés, un peu moins spéculatifs, offrent des rendements attractifs et une nouvelle dynamique d’investissement, à condition d’en maîtriser les fondamentaux.
Le Salon du SIMI, qui ouvrira ses portes début décembre au Palais des Congrès, sera l’occasion d’en prendre la mesure : investisseurs plus sélectifs, capitaux plus patients, stratégies plus ancrées dans la transformation et la valeur d’usage. Un marché plus raisonnable, mais aussi plus solide.
Chez Carte Financement, nous restons convaincus que cette phase de recomposition est porteuse d’opportunités pour ceux qui savent lire les cycles, structurer intelligemment leurs financements et garder une approche sélective mais offensive.
Le marché ne revient pas à la normale : il invente une nouvelle normalité.
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Taux directeur BCE – Politique monétaire et anticipation des taux court terme
La Banque centrale européenne a choisi de maintenir ses taux directeurs inchangés, considérant que l’inflation est désormais maîtrisée, mais que la conjoncture reste fragile. La BCE reste prudente : la désinflation se poursuit, mais les perspectives économiques demeurent incertaines, en raison notamment du ralentissement de la croissance en zone euro.
Parallèlement, l’institution franchit une nouvelle étape dans son projet d’euro numérique. Après une phase d’étude et de tests, la BCE prévoit une première émission en 2029, visant à offrir un moyen de paiement complémentaire aux espèces et aux solutions électroniques existantes, avec des garanties de confidentialité et de sécurité renforcées.
Euribor 3 mois – Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
L’Euribor 3 mois n’évolue que peu par rapport à fin septembre et se positionne à 2,05 en ce début novembre.
OAT 10 ans – Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans atteint 3,42% fin octobre.
Taux SWAP 15 ans
Le taux SWAP 15 ans s’établit à 2,83% à début novembre.
Ce taux est un l’indicateur à suivre afin de déterminer une fourchette de taux pour les financements long terme octroyés par les banques aux entreprises. Pour les utilisateurs qui font l’acquisition de leurs bureaux, les meilleurs dossiers pourront obtenir un taux fixe égal au taux swap 15 ans + environ 1,5 % de marge, soit un taux fixe d’environ 4,33 % actuellement. Les investisseurs se verront souvent appliquer une marge un peu plus élevée aux alentours de 2 %, soit un taux fixe sur 15 ans entre 2 et 4,83%.
