L’hôtellerie est un secteur d’investissement particulièrement intéressant en période inflationniste. La raison principale est qu’il s’agit d’une classe d’actifs qui permet de disposer des murs et du fonds de commerce, ce qui comporte plusieurs avantages.
Tout d’abord au-delà du prix du foncier, le fonds de commerce génère une valeur additionnelle d’environ 30% (indexée sur le chiffre d’affaires, la rentabilité ou le cash-flow) qui permet de bénéficier de taux de rendement interne (TRI) de l’ordre de 12% par an contre 3 à 4% environ pour les autres classes d’actifs. Il faut ajouter à cela des primes de risque qui sont restées fortes au cours des dix dernières années pour ces actifs (à l’inverse des actifs immobiliers de rendement type bureaux, résidentiel…).
De plus, pour les exploitants, le prix des chambres peut servir de variable d’ajustement de manière quotidienne en période inflationniste, contrairement aux autres actifs pour lesquels le loyer dépend d’un index annuel.
Enfin, en raison du décalage entre la demande qui depuis dix ans, croit plus vite que l’offre d’hébergement hôtelier, cet actif est naturellement appelé à être valorisé au cours des prochaines années. En effet, les possibilités de construction ou d’agrandissement des parcs hôteliers dans les grandes villes sont fortement limitées en raison des diverses dispositions gouvernementales et des PLU qui imposent des exigences environnementales afin de répondre aux enjeux de la transition énergétique. Au delà de la rareté de l’actif hôtelier, le parc existant est bien souvent obsolète, sous-utilisé (70% de taux d’occupation en moyenne) et ne répond pas aux nouvelles normes environnementales.
Dans un contexte de non artificialisation des sols, l’hôtellerie apporte des réponses aux collectivités locales en matière de logement. Au sein d’un même bâtiment, elle pourrait à l’avenir servir à plusieurs usages hôtelier, parahôtelier et résidentiel où commerces, espaces de travail et de vie pourraient sse côtoyer.
Crédit immobilier
Les meilleurs taux fixes du mois en crédit immobilier
Pour les résidents :
- Taux fixe sur 15 ans : 3.60%
- Taux fixe sur 20 ans : 3.90%
- Taux fixe sur 25 ans : 4.00%
Pour les non-résidents :
- Taux fixe sur 10 ans : 3.70%
- Taux fixe sur 15 ans : 3.90%
- Taux fixe sur 20 ans : 4.10%
Pour l’entreprise / Corporate
Immobilier utilisateur – 15 ans : 4,50 – 5,60%
Moyen terme – 5 à 7 ans : 4,50% à 5,00%
Pour les professionnels de l’immobilier
Marchand de biens – 24/36 mois : Eur 3Mois + 2,50 – 4,50%
Foncières, CBI… : 12 – 15 ans : 4,50 – 6,00%
Pour les professionnels (CA<2M€)
Professionnels
Immobilier long terme – 4,60 – 6,00%
Moyen terme – 4,80 – 5,00 %
Professions libérales
Immobilier long terme – 4,00 – 5,20%
Moyen terme – 4,00 – 4,60%
Les taux communiqués correspondent aux meilleurs taux obtenus. Quelques banques seulement peuvent accorder ces niveaux de taux et nous constatons des écarts un peu plus importants entre ces « meilleurs taux » obtenus et les taux juste en dessous.
Taux de référence
Pour la dixième fois depuis juillet 2022, la Banque Centrale Européenne a relevé le 14 septembre dernier ces taux directeurs de 0,25 points. La présidente de la Banque centrale européenne, Christine Lagarde, a déclaré que “les taux d’intérêt seront fixés à des niveaux suffisamment restrictifs aussi longtemps que nécessaire”, lors d’un discours devant le Parlement européen lundi à Bruxelles.
Euribor 3 mois
Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
L’Euribor 3 mois se rapproche des 4%.
OAT 10 ans
Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans a atteint son plus haut niveau sur le mois de septembre ce 26 septembre avec 3,38%.
Taux SWAP 15 ans
Les financements long terme des entreprises qui sont accompagnées dans les centres d’affaires des banques (souvent au-delà de 2 à 5 M€ de chiffre d’affaires jusqu’à plusieurs centaines de millions d’euros) sont souvent exprimés en taux variable (Euribor 3 Mois par exemple) plus une marge. Pour obtenir un taux fixe sur toute la durée crédit, la banque facture à son client le coût de transformation de ce taux variable en taux fixe plus une marge, à savoir le coût du swap de taux sur la durée souhaitée. Le Swap de taux est un instrument financier qui permet d’échanger un taux variable contre un taux fixe ou inversement.
Par exemple, si un emprunteur veut un taux fixe sur 15 ans, le taux sera équivalent au taux du swap 15 ans plus une marge d’environ 1,5 % à 2 %, soit approximativement entre 4,5 % et 5 % à ce jour (3 % + marge de 1,5 % à 2 %)
