Depuis quelques semaines le marché de l’investissement résidentiel envoie des signaux positifs après plus de deux ans dans un contexte tendu. Une récente étude de Colliers France confirme cette tendance. Au 1er semestre 2024, le volume investi dans le résidentiel en bloc est en hausse de 12% (en comparaison aux 6 premiers mois de l’année passée) et dépasse les 1,6 milliard d’euros. Les investissements en immobilier classique et intermédiaire augmentent de 30% sur un an et totalisent 1,3 milliard d’euros échangés. L’acquisition par ARKEA REIM pour un club-deal d’investisseurs privés du 43 boulevard Victor Hugo à Neuilly-sur-Seine et du 47 rue de Sèvres dans le 7ème à Paris sont des opérations notables du premier semestre. Quant aux investissements dans le résidentiel géré (Résidences Services Seniors, Résidence Services Etudiants, Coliving) ils ont connu une accélération depuis 2018. Cependant, ils marquent le pas au cours du 1er semestre 2024, avec 312 millions d’euros échangés.
Les taux de rendement prime se sont stabilisés au cours du 1er semestre 2024 sur le résidentiel classique. Ils se situent autour de 3,50% à Paris, 4,50% à Lyon et 5,00% à Marseille et Bordeaux.
D’un point de vue géographique, l’Ile-de-France représente 72% des montants engagés. Cependant si l’on s’intéresse à la typologie de logements, les régions captent la majorité des investissements sur le segment du logement géré.
En ce qui concerne la typologie d’investisseurs, 3 familles d’acteurs émergent dans un contexte où les fonds d’investissement, habituellement majoritaires dans ces opérations, ne représentent plus que 19% des montants échangés ce semestre. On constate en effet la montée en puissance des acteurs intermédiaires, des investisseurs privés et des investisseurs opérateurs. Ils sont majoritairement français (80% des volumes investis) mais l’étude relève que des fonds anglo-saxons devraient faire leur retour sur le résidentiel géré notamment, d’ici la fin de l’année.
Taux directeur BCE – Politique monétaire et anticipation des taux court terme
Comme attendu, la Banque Centrale Européenne a abaissé son taux directeur de 3,75% à 3,50%. Le taux de la facilité de refinancement et celui de la facilité de prêt marginal s’établissent désormais respectivement à 3,65 % et 3,90 %. Christine Lagarde, la présidente de la BCE, a laissé entendre qu’il faudrait que “l’économie subisse un revers majeur pour justifier une baisse en octobre”.Comme attendu, la Banque Centrale Européenne a abaissé son taux directeur de 3,75% à 3,50%. Le taux de la facilité de refinancement et celui de la facilité de prêt marginal s’établissent désormais respectivement à 3,65 % et 3,90 %. Christine Lagarde, la présidente de la BCE, a laissé entendre qu’il faudrait que “l’économie subisse un revers majeur pour justifier une baisse en octobre”.
Euribor 3 mois – Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
L’Euribor 3 mois poursuit sa baisse enclenchée en août et atteint 3,43% fin septembre.
OAT 10 ans – Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans est à 2,96%.
Taux SWAP 15 ans
Le taux SWAP 15 ans est à 2,43% fin septembre.
Les financements longs termes des entreprises qui sont accompagnées dans les centres d’affaires des banques (souvent au-delà de 2 à 5 M€ de chiffre d’affaires jusqu’à plusieurs centaines de millions d’euros) sont souvent exprimés en taux variable (Euribor 3 Mois par exemple) plus une marge. Pour obtenir un taux fixe sur toute la durée crédit, la banque facture à son client le coût de transformation de ce taux variable en taux fixe plus une marge, à savoir le coût du swap de taux sur la durée souhaitée. Le Swap de taux est un instrument financier qui permet d’échanger un taux variable contre un taux fixe ou inversement. Par exemple, si un emprunteur veut un taux fixe sur 15 ans, le taux sera équivalent au taux du swap 15 ans plus une marge d’environ 1,5 % à 2 %, soit approximativement entre 4,5 % et 5 % à ce jour (3 % + marge de 1,5 % à 2 %).
