Evaluer l’intérêt d’un placement financier est toujours compliqué et il existe différents indicateurs qui peuvent être pris en compte pour décider de lancer – ou non – votre projet. Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un indicateur particulièrement intéressant et complet, puisqu’il tient compte de toutes les dimensions – dépenses, gains, fiscalité, temps etc. – de l’investissement. Explications.
Qu’est-ce que le TRI (Taux de Rentabilité Interne) ?
Le TRI, ou Taux de Rentabilité Interne, est un indicateur dont le principe est de prendre en compte tous les flux entrants et sortants liés à un investissement – achat, vente, fiscalité, frais, revenus générés, etc. – puis de ramener le tout à une échelle annuelle.
Par exemple, pour l’achat d’un appartement à visée locative, le TRI tiendra compte de l’origine des fonds- fonds propres ou crédit –, des flux entrants – les loyers générés par le bien, la fiscalité permettant de déduire les intérêts en cas d’emprunt, d’éventuels montants de travaux, etc. – mais aussi les flux sortants – les charges, les impôts, le crédit lui-même, les frais de dossiers, les frais de notaire, etc. ainsi qu’une estimation du prix de vente futur.
La formule mathématique à appliquer peut paraitre complexe mais, en réalité, il s’agit simplement de la traduction d’un concept d’actualisation de flux financiers entrants et sortants, sachez que des simulateurs sont disponibles sur internet pour vous permettre de calculer le TRI de manière simple et rapide. Pour les moins avertis, parle de capitalisation lorsqu’on calcule la valeur future d’un investissement. Inversement, on parlera d’actualisation pour connaitre la valeur actuelle d’une somme à percevoir.
Quelle différence avec le rendement ?
Le rendement d’un investissement est un indicateur qui agit comme une photographie à un instant T, mais sans tenir compte de l’ensemble des facteurs comme l’origine des fonds employés – fonds propres ou emprunt –, les flux financiers – gains mais aussi dépenses liées à l’investissement ou la durée de l’investissement.
Calculer le TRI permet d’avoir une vision plus globale de votre investissement.
Le rendement brut d’un bien immobilier sera simplement égal au montant total des loyers rapportés à la valeur du bien. Alors que le TRI prendra en compte les particularités de la transaction pour chaque individu, à savoir : le montant emprunté pour acquérir ce bien immobilier, le montant de l’apport, les frais payés pour l’acquérir, les frais financiers liés au crédit… Ces paramètres changent d’un emprunteur à l’autre bien entendu.
Un indicateur parmi d’autres
Les investisseurs utilisent principalement le TRI comme indicateur de la rentabilité financière d’un investissement pour comparer deux possibilités de placements entre elles.
Pour cela, mieux vaut utiliser un autre indicateur, la VAN (Valeur actuelle nette) soit l’enrichissement potentiel d’un investissement par rapport à un placement de référence.
