La transaction immobilière record vient d’être réécrite. Révélée le 21 avril 2026 par l’agence Bloomberg, qui a consulté les registres fonciers monégasques et plusieurs documents contractuels, la vente d’un appartement de 2 500 m² situé à Monaco s’est conclue pour 471 millions d’euros, soit environ 188 000 €/m². Selon Bloomberg, la transaction a été finalisée en 2024, sur la base d’un compromis signé avant l’invasion russe de l’Ukraine en février 2022. Il s’agit du bien immobilier résidentiel le plus cher jamais vendu. Mais au-delà du symbole monégasque, cette opération illustre une tendance de fond qui irrigue désormais les marchés du luxe français : de Paris aux Alpes, de Saint-Tropez à Biarritz, l’immobilier de prestige écrit ses propres règles.
Monaco : la vente du siècle
Un appartement signé Renzo Piano, construit sur la mer. L’appartement vendu 471 millions d’euros se situe au cœur de Mareterra, le nouveau quartier d’extension en mer de six hectares inauguré fin 2024. Pour cette somme, l’acquéreur dispose de 21 chambres réparties sur cinq étages, une piscine privée, un jacuzzi, au moins huit places de parking et des terrasses panoramiques donnant sur la Méditerranée, dans l’immeuble Le Renzo signé par l’architecte Renzo Piano.
L’acquéreur est Rinat Akhmetov, l’homme le plus riche d’Ukraine, dont la fortune est estimée à plus de 7 milliards de dollars (environ 6 milliards d’euros) selon l’indice Bloomberg Billionaires. Sa holding SCM Holdings indique avoir investi sur le marché primaire du projet Le Renzo dès 2021. Ce n’est pas son premier achat d’exception en France : en 2019, il avait déjà acquis la villa Les Cèdres à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour environ 200 millions d’euros, et la même année le chalet La Bergerie à Courchevel pour 77,7 millions d’euros.
Monaco, valeur refuge structurelle
Selon le cabinet Savills, Monaco demeure le marché résidentiel le plus cher de la planète, avec un prix moyen au mètre carré avoisinant 52 000 euros en 2024-2025. Dans le quartier du Larvotto où se situe Mareterra, l’observatoire IMSEE (Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques) relevait un prix moyen de 71 167 €/m² en 2025, et certains biens neufs de Mareterra dépassent désormais 100 000 €/m². À Saint-Tropez, à titre de comparaison, le prix médian se situe autour de 12 100 €/m².
La principauté concentre une densité de milliardaires sans équivalent mondial. Sa stabilité juridique et fiscale en fait une juridiction de référence pour les grandes fortunes internationales, indépendamment des cycles économiques.
Paris : l’hôtel particulier entre dans une nouvelle ère
À Paris, le marché de l’ultra-luxe vient lui aussi d’écrire une page d’histoire. La famille Vilgrain, des industriels connus pour avoir fondé le groupe agro-alimentaire Somdia, depuis passé dans le giron du groupe Castel a récemment cédé sa propriété du 11B Passage de la Visitation dans le 7e arrondissement pour un prix frôlant les 80 000 €/m² : jamais une telle valeur métrique n’avait été atteinte pour un hôtel particulier parisien (source : CFNEWS Immo).
Ce record s’inscrit dans un marché qui se fragmente. Le prix moyen du marché parisien global se situe autour de 9 700 €/m² selon les principaux baromètres (Notaires de Paris, MeilleursAgents, PAP). Mais sur le segment haut de gamme observé par BARNES, le prix moyen intra-muros s’établit à 13 943 €/m² au premier trimestre 2026, en recul de 2 % sur un an. Cet écart révèle la dualité du marché parisien : la moyenne globale masque des réalités très contrastées dans le prime, où certains arrondissements enregistrent des hausses notables, comme +14 % dans le XVIe et +12 % dans le Ve selon le même observatoire BARNES. Au sommet, la logique est différente : les hôtels particuliers et penthouses d’exception se vendent principalement au comptant, à une clientèle internationale revenue en force, notamment américaine et sud-américaine.
Les Alpes : Courchevel et Val d’Isère au sommet
Les Alpes françaises constituent un autre terrain d’expression du luxe sans limite. Courchevel s’impose comme le terrain de jeu le plus actif de l’immobilier de luxe alpin. Entre le précédent millésime et début 2026, les milliardaires Saverin, Niel, Courbit et Griffin ont déployé près de 450 millions d’euros dans le résidentiel haut de gamme de Courchevel (source : CFNEWS Immo).
Le dernier épisode en date est particulièrement révélateur, et illustre la rapide succession des records dans la station. À l’été 2025, Stéphane Courbit, fondateur de Banijay Entertainment, a engagé une promesse de vente de 135 millions d’euros pour le chalet Lalisar (2 230 m²), soit 60 500 €/m², un record métrique pour la station savoyarde. Ce record a été aussitôt battu début 2026 par Ken Griffin, fondateur du hedge fund Citadel, qui a déboursé 150 millions d’euros (83 333 €/m²) pour un chalet flambant neuf de 1 800 m² au 469 Jardin Alpin, cédé par l’homme d’affaires germano-américain Stephen Orenstein.
Eduardo Saverin, cofondateur de Facebook et à la tête du fonds de capital-risque B Capital Group, s’est également discrètement renforcé dans la station. À la fin de l’été 2025, il a acquis les chalets Petit Palais et Petit Château pour un total de 73,2 millions d’euros (1 825 m² au global), auprès d’un certain Dennis Crema. En 2023, dans le même hameau de Bellecôte, il avait déjà déboursé 87,3 millions d’euros pour les chalets Edelweiss et Les Gentianes, cédés par le britannique Christian Levett. À l’automne 2025, Xavier Niel a quant à lui acquis le 45 Altiport pour 89,1 millions d’euros (57 970 €/m²) auprès de John McCall MacBain.
Val d’Isère n’est pas en reste. Plusieurs transactions exceptionnelles y ont eu lieu ces deux dernières années, avec des valorisations comprises entre 30 000 et 50 000 €/m² selon les biens, et des tickets pouvant dépasser 60 millions d’euros pour les chalets les plus prime. La station confirme ainsi son positionnement comme l’une des destinations alpines les plus recherchées au monde.
La Côte d’Azur : Saint-Tropez, l’éternelle
Saint-Tropez résiste à toutes les corrections. En 2025, le marché immobilier du golfe a enregistré moins de transactions, sans que cela ne se traduise par une baisse des valeurs. La correction ne passe pas par les prix, mais par le volume. Les biens les plus exceptionnels peuvent atteindre jusqu’à 50 000 €/m² lorsque vues, emplacement et prestations haut de gamme sont réunis.
C’est d’ailleurs dans ce contexte que Carte Financement a récemment accompagné l’acquisition d’un appartement hors marché à Saint-Tropez pour 8 750 000 €, financement bouclé à 96 % de LTV à 48 heures du closing, une illustration concrète de ce que le segment ultra-prime exige en termes de structuration financière.
Biarritz et Cap-Ferret : les nouvelles références atlantiques
L’Atlantique Sud a émergé comme un marché de premier plan. Le prix moyen au mètre carré à Biarritz se situe entre 7 200 et 8 800 €/m² selon les baromètres en 2025-2026, contre environ 5 800 €/m² en 2018 (source : Orpi/PriceHubble), soit une hausse cumulée de l’ordre de 40 à 50 % sur sept ans, désormais largement essoufflée puisque la croissance n’a été que de +0,58 % sur les deux dernières années. Certains biens d’exception avec vue océan dans les quartiers Côte des Basques et Centre-Ville se négocient au-delà de 13 000 €/m².
Le Cap-Ferret suit une trajectoire similaire, voire plus marquée. Selon BARNES Bassin d’Arcachon, le prix moyen au mètre carré pour une villa rénovée est passé d’environ 13 000 €/m² avant 2020 à une fourchette de 20 000 à 25 000 €/m² en 2024, soit une progression de l’ordre de +45 % en cinq ans. Les villas en première ligne, particulièrement recherchées dans le Triangle d’Or (entre le phare, le sémaphore et le Mimbeau), peuvent dépasser 30 000 €/m², avec des biens d’exception cotés jusqu’à 50 000 €/m² selon les acteurs locaux. La dynamique est structurellement proche de Saint-Tropez : peu de transactions, prix qui ne cèdent pas, demande portée par des profils patrimoniaux.
Ce que cela révèle pour les investisseurs
Ces marchés ne fonctionnent pas selon les mêmes règles que le marché résidentiel classique. Selon la Note de conjoncture immobilière des Notaires de France de janvier 2026, le volume national de transactions dans l’ancien atteint 945 000 ventes en 2025, en hausse de 12 % sur un an, mais reste inférieur d’environ 25 % au pic de 1,2 million atteint à l’été 2021. Pendant cette phase de normalisation à bas régime, le segment ultra-prime suit une trajectoire inverse. La rareté foncière, la stabilité juridique et l’attractivité internationale de ces destinations en font des actifs structurellement décorrélés des cycles de taux.
Pour autant, la structuration du financement reste un levier décisif. Sur ces marchés, les montants engagés, les profils acheteurs, souvent non-résidents ou binationaux et les délais contraints exigent une maîtrise fine des partenaires bancaires spécialisés.
