Certaines formalités doivent être respectées pour que l’apport d’un bien immobilier dans une SCI soit valable. Explications.
Evaluer l’apport de l’immeuble
Pour transférer bien immobilier dans une SCI, l’évaluation de la valeur de l’apport est facultative, et ne passe pas forcément par l’intervention d’un commissaire aux apports, les associés fondateurs pouvant eux-mêmes procéder à l’évaluation ou faire appel aux services d’un notaire.
Il est cependant fortement conseillé de ne pas sauter cette étape car la responsabilité des gérants peut être engagée en cas de surévaluation ou de sous-évaluation et générer des conflits au sein de la SCI. En effet, le nombre de parts sociales attribuées à l’associé apporteur du bien immobilier est en lien direct avec cette évaluation. Mieux vaut donc éviter tout litige ultérieur.
Bon à savoir : Si l’apport du bien immobilier se fait lors de la création de la SCI, il doit être constaté par acte authentique auprès d’un notaire.
Constat d’une éventuelle plus-value
L’apport d’un bien immobilier dans une SCI est assimilé à une vente immobilière. De ce fait, si une plus-value est constatée entre son prix d’acquisition et la valeur des parts sociales remises à l’associé apporteur, elle peut donner lieu à une imposition au taux forfaitaire de 19%.
Des cas d’exonération existent cependant, par exemple si le bien apporté est la résidence principale de l’associé.
Il relève du rôle du notaire d’évaluer l’éventuelle plus-value et de calculer le montant de l’impôt qui en découle.
Publicité foncière
Il s’agit d’une étape obligatoire pour transférer un bien immobilier dans une SCI. Pour être opposable aux tiers, l’apport du bien immobilier dans la SCI doit faire l’objet d’une publication auprès du service compétent, qui est déterminé par le lieu où se trouve le bien.
En cas de défaillance, la responsabilité du gérant de la SCI est engagée.
Purge du droit de préemption
Le droit de préemption permet aux collectivités – mairie, département, etc. – d’acquérir en priorité un bien immobilier vendu sur son territoire.
Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut anticiper et purger ce droit de préemption en envoyant une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) à l’autorité compétente. Celle-ci dispose ensuite d’un délai de deux mois pour manifester son éventuelle volonté de préempter le bien.
Le droit d’enregistrement
Si la SCI est soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés), l’apport du bien immobilier sera taxé d’un droit d’enregistrement de 5%.
Pour une SCI soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu), le droit d’enregistrement ne s’applique pas si l’apport est réalisé à titre pur et simple. Si l’apport se fait à titre onéreux, il peut être exonéré de droits d’enregistrement dans certains cas, notamment s’il l’apporteur s’engage à conserver pendant 3 ans les parts sociales reçues en contrepartie de son apport.
