Valeur vénale d’un bien immobilier : principes et fonctionnement
Le nouveau paradigme engendré par deux années de crise sanitaire a profondément modifié les fondamentaux des marchés immobiliers. Par temps de crise, l’immobilier a de tout temps été considéré comme une valeur refuge, dans la mesure où il s’agit d’un actif tangible, prémunissant les investisseurs contre l’inflation.
En matière d’immobilier commercial, la valeur vénale (le prix auquel l’actif pourrait être vendu sur le marché dans des conditions normales) dépend essentiellement du revenu net susceptible d’être généré par les actifs. Sur l’essentiel des classes d’actifs à l’exception de la logistique, les valeurs locatives ont été baissières du fait de la crise sanitaire et de l’arrêt de l’économie.
Des revenus qui baissent pour les investisseurs et des valeurs vénales en augmentation, cela peut prêter à confusion.
Le contexte actuel est toutefois inédit, en ce qu’une immense masse monétaire a été créée pour soutenir l’économie. Ce facteur couplé à des taux d’intérêt de crédit historiquement bas aiguise l’appétit des investisseurs immobiliers, et entraine une augmentation des valeurs vénales.
Hugo Lemoing, de la société d’expertise immobilière Colomer, nous livre son point de vue sur cette situation.
Augmentation des valeurs vénales
L’augmentation des valeurs vénales n’est pas nécessairement une bulle, elle reflète une vision à long terme des investisseurs qui anticipent une amélioration du rendement lorsque les loyers remonteront.
Paradoxalement, l’explication réside en partie dans l’écart entre l’OAT et les taux de rendement. Si le taux de rendement a baissé, la prime de risque, elle, n’a cessé d’augmenter.
Par exemple en ce qui concerne l’immobilier commercial et plus particulièrement les boutiques de centre-ville bien situées, l’écart a évolué ainsi entre 2007 (avant la crise) et 2022 :
| 2007 | 2022 | |
| OAT moyen à 10 ans | 4,60% | 0,10% |
| Taux de rendement | 6% | 4% |
| Ecart | + 1,40% | + 3,90% |
On constate une augmentation de la valeur vénale, le taux de rendement étant passé de 6 à 4%, soit 200 points de base, mais une augmentation de la prime de risque qui est passée de 1,40 à 3,90%, soit 250 points de base.
Valeur vénale immobilière : les raisons de la hausse selon Colomer
L’augmentation des valeurs vénales s’explique essentiellement par quatre facteurs :
- La baisse des taux d’intérêts, et la perspective d’une remontée des taux en 2022, ce qui incite à emprunter massivement. Le rendement sur fonds propres reste très attractif avec l’effet de levier bancaire, compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêts.
- La collecte massive des fonds SCPI/OPCI, avec 10,7 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2021 (7,4 milliards d’euros pour les SCPI, 3,1 milliards d’euros pour les sociétés civiles immobilières distribuées en assurance vie et 0,2 milliards d’euros pour les OPCI), avec une pénurie de biens immobiliers qualitatifs à l’achat, ce qui génère des surenchères pour les meilleurs actifs.
- La faible rémunération de l’argent placé en banque et le manque de perspectives satisfaisantes sur les actifs immobiliers traditionnels générateurs de revenus.
- La valeur refuge de l’immobilier en période d’incertitude, les investisseurs recherchant cependant les produits sans risque de vacance locative, et délaissant les autres. Le but n’est pas tant de gagner de l’argent que d’éviter d’en perdre. Conséquence : les taux de rendement sont très faibles pour les produits sécurisés.
Actifs immobiliers résidentiels : le retour des investisseurs
Les investisseurs immobiliers privilégient actuellement le stock par rapport faux flux en période d’incertitude. Malgré les faibles rendements, l’objectif est de se prémunir contre l’inflation et de placer les excédents de liquidités créés par les banques centrales sur des classes d’actifs tangibles et sécurisées.
La notion de sécurité est primordiale. Les actifs secondaires sont délaissés au profit des meilleurs actifs immobiliers. Cela génère une forte dichotomie entre les marchés prime et secondaires.
On observe ainsi une nette tendance vers le « flight to quality », avec des surenchères parfois difficiles à suivre sur les actifs jugés les plus attrayants par le marché. Les prix immobiliers s’inscrivent en hausse significative pour les produits recherchés, et en baisse dans les mauvais emplacements, les acquéreurs étant plus rares en raison du risque de vacance et de baisse de loyer.
Cette notion de sécurité a également marqué le grand retour des investisseurs institutionnels sur le résidentiel, contracyclique et plus défensif que l’immobilier commercial, jugé peu attrayant avant crise du fait de la faiblesse de ses rendements.
Colomer Expertises
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