Acheter un bien immobilier aux enchères peut être une excellente opportunité pour réaliser une belle affaire… à condition de bien comprendre le fonctionnement, les coûts cachés et les obligations qui pèsent sur l’acquéreur. En 2025, face à des prix de marché élevés, les ventes aux enchères attirent de plus en plus d’investisseurs et de particuliers. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Quels types de ventes aux enchères immobilières ?
Il existe trois grandes catégories de ventes aux enchères immobilières :
- Ventes judiciaires (saisies immobilières) : organisées par le Tribunal judiciaire, suite à une décision de justice.
- Ventes domaniales : organisées par l’État pour céder des biens publics.
- Ventes notariales : organisées directement par des études de notaires.
Le fonctionnement est assez similaire, mais les ventes judiciaires sont les plus encadrées et impliquent des formalités plus lourdes.
Dans cet article, nous allons principalement nous concentrer sur les ventes judiciaires, qui sont les plus fréquentes et les plus accessibles aux particuliers.
Première étape : se renseigner sur le bien et le cahier des conditions de vente
Avant de participer à une enchère, il est essentiel de :
- Consulter le cahier des conditions de vente : il est déposé au greffe du Tribunal et accessible sur rendez-vous. Ce document contient toutes les informations essentielles : description du bien, diagnostics techniques, servitudes éventuelles, montant des charges, modalités de visite, frais annexes…
- Visiter le bien : une visite unique est généralement organisée. Il est fortement conseillé de s’y rendre (parfois en présence d’un huissier).
- Évaluer la valeur du bien : attention, le prix de mise à prix n’est pas le prix du marché ! Il est souvent inférieur pour attirer les enchérisseurs, mais il ne préjuge en rien du prix final.
À noter : les biens sont vendus en l’état, souvent occupés, parfois squattés. Le risque n’est pas neutre.
Deuxième étape : préparer son dossier et ses garanties financières
Pour pouvoir enchérir, certaines conditions doivent être remplies :
- Mandater un avocat inscrit au barreau du Tribunal concerné (c’est obligatoire pour les ventes judiciaires). L’avocat enchérira en votre nom.
- Fournir un chèque de consignation : généralement 10 % du montant de mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Ce chèque est remis à l’ordre du séquestre désigné (souvent la Caisse des Dépôts ou le notaire).
Sans avocat et sans consignation, il est impossible de participer.
💡 Coût prévisionnel pour participer :
- Honoraires d’avocat pour l’enchère : généralement entre 1 500 € et 3 000 € HT selon les tribunaux.
- Frais de dossier éventuels pour la constitution du dossier.
Il faut aussi prévoir des frais annexes en cas de succès : droits d’enregistrement, émoluments du greffe, frais préalables liés à la vente (publicité, diagnostics…), représentant généralement 10 à 15 % du prix d’adjudication.
Troisième étape : le jour de l’enchère
Le déroulement est assez codifié :
- L’audience se tient dans la salle d’audience du Tribunal.
- Les enchères se font publiquement et par paliers d’enchères (définis dans le cahier des conditions de vente).
- Chaque nouvelle enchère relance un délai de 90 secondes.
- Lorsque plus personne ne surenchérit dans ce délai, le président du Tribunal prononce l’adjudication.
Le bien est alors officiellement “adjugé” à l’enchérisseur le plus offrant, qui devient l’acquéreur.
Attention : l’adjudication est définitive et irrévocable, sauf si une surenchère est déposée sous 10 jours.
Quatrième étape : le paiement et les délais
L’acquéreur dispose ensuite de délais très stricts pour régler le prix :
- Le prix de l’adjudication doit être réglé sous 45 jours (variable selon les Tribunaux, parfois jusqu’à 60 jours).
- Des intérêts peuvent être dus en cas de paiement tardif (généralement au taux légal majoré de 5 points).
Le règlement comprend :
- Le prix d’adjudication.
- Les frais de vente annexes (frais préalables, émoluments du greffe, droits de mutation, etc.).
En cas de non-paiement, les conséquences sont lourdes :
- Annulation de l’adjudication.
- Remise en vente forcée du bien à vos risques et périls.
- Si le bien est revendu à un prix inférieur, vous devrez payer la différence par rapport à votre enchère initiale, plus des pénalités et frais de procédure.
En d’autres termes, s’engager aux enchères, c’est s’engager sérieusement.
Pourquoi acheter aux enchères peut être une bonne idée (ou pas) ?
Avantages :
- Prix potentiellement inférieur au marché (mais ce n’est pas garanti).
- Possibilité d’acquérir des biens atypiques ou rares (hôtels particuliers, immeubles de rapport…).
- Accès rapide à la propriété (pas de conditions suspensives).
Inconvénients :
- Risques importants : vices cachés, occupation illégale, défauts d’entretien.
- Nécessité d’avoir une trésorerie solide et rapide.
- Aucun recours en cas de mauvaises surprises.
L’accompagnement par un avocat et, si besoin, par un expert immobilier est vivement recommandé pour sécuriser l’opération.
En résumé
Acheter aux enchères est une opportunité excitante mais exigeante. Il faut :
- Se préparer financièrement (honoraires d’avocat, chèque de consignation, frais annexes).
- Être rigoureux dans l’analyse du dossier et l’évaluation du bien.
- Être prêt à payer rapidement après l’adjudication, sous peine de lourdes pénalités.
C’est un mode d’acquisition réservé aux acheteurs avertis, capables de conjuguer réactivité, pragmatisme… et un peu d’audace.
