Le 30 juin 2025, dans un contexte de crise historique du logement, le sénateur Marc‑Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson ont présenté à la ministre du Logement un rapport ambitieux. Leur objectif : redonner de l’élan à l’investissement locatif privé, en proposant un ensemble de mesures fiscales puissantes, structurées autour d’un véritable statut du bailleur privé. Un geste politique fort, à la hauteur des enjeux que traverse l’immobilier français.
Un constat sans appel
Depuis plusieurs années, la construction de logements s’essouffle. Moins de 285 000 logements neufs ont été lancés en 2024, un chiffre dramatiquement bas, digne des années 1950. Dans le même temps, l’investissement locatif dans le neuf s’est effondré, avec une chute de 41 % au premier trimestre 2025.
Ce sont pourtant les bailleurs privés — ces investisseurs modestes ou intermédiaires qui détiennent un ou deux biens — qui constituent le socle de l’offre locative en France. Ils représentent 99 % des bailleurs et voient l’immobilier comme un levier patrimonial, souvent pour la retraite. Ce rapport entend donc replacer cette population au cœur d’une stratégie nationale de relance.
Un socle de mesures structurantes
Le rapport Daubresse‑Cosson propose cinq axes concrets à intégrer dans la loi de finances 2026, articulés autour de la simplification, de l’incitation fiscale et de la sécurisation.
- Un amortissement fiscal généralisé : les bailleurs pourraient amortir 5 % par an sur les logements neufs, et 4 % pour les logements anciens rénovés (si les travaux représentent plus de 15 % du coût d’acquisition), dans la limite de 80 % de la valeur du bien, sur 20 ans.
- Un micro-foncier revalorisé : l’abattement passerait de 30 % à 50 %, avec un plafond de revenus locatifs doublé à 30 000 € par an (contre 15 000 € aujourd’hui), facilitant la gestion des petits patrimoines.
- Un bonus pour les loyers maîtrisés : les bailleurs qui louent en loyers sociaux ou intermédiaires bénéficieraient de bonifications d’amortissement ou d’abattement de 0,5 à 1,5 %.
- Un plafond de déficit foncier décuplé : il passerait à 40 000 € par an (contre 10 700 € aujourd’hui), stimulant les rénovations et les acquisitions avec travaux.
- Un allègement de la fiscalité patrimoniale : les logements loués en longue durée pourraient être exclus de l’IFI, et la plus-value à la revente exonérée après 20 ans de détention (contre 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux actuellement).
Des effets attendus à court et moyen terme
Selon les projections, ces mesures pourraient générer plus de 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030, dont 40 000 neufs, 30 000 anciens rénovés, et 20 000 neufs rendus possibles par effet indirect sur le marché. Elles créeraient également jusqu’à 100 000 emplois dans la filière construction et rénovation.
Sur le plan budgétaire, le rapport anticipe un gain net pour les finances publiques : 0,5 milliard d’euros dès 2026, puis 1,9 milliard d’euros par an en moyenne entre 2026 et 2032, notamment grâce à l’impôt sur les sociétés, la TVA sur travaux et les recettes locales.
Des professionnels globalement favorables
L’accueil des acteurs du secteur est globalement positif. L’UNPI salue la reconnaissance du rôle fondamental des bailleurs, même si elle regrette l’absence de rétroactivité sur certaines mesures. La FNAIM, elle, parle d’un tournant bienvenu pour sortir de la spirale de désengagement des investisseurs.
Pour les investisseurs, un nouveau cap stratégique
Ce rapport propose une véritable clarification du cadre fiscal et patrimonial. Il encourage une logique de détention durable, et réhabilite l’investissement immobilier dans une perspective de long terme, tant économique que sociale. Pour les professionnels du secteur, CGP, family offices ou foncières privées, ces propositions ouvrent la voie à de nouveaux montages optimisés, en particulier dans l’ancien rénové.
