Qu’est-ce qu’une action en rescision ?
L’action en rescision est un recours juridique prévu aux articles 1674 à 1685 du Code civil qui permet à l’acquéreur et au vendeur d’un bien immobilier de revenir sur les clauses du contrat, après la signature de l’acte de vente, sans pour autant remettre en cause le droit de propriété du nouveau propriétaire.
Ce recours peut être motivé par deux motifs : la lésion sur le prix de vente ou le dol.
L’action en rescision pour lésion
Qu’est-ce que la rescision pour lésion ?
Le vendeur d’un bien immobilier peut demander la rescision pour lésion, c’est-à-dire la résolution de la vente, si le prix de cession est inférieur à la valeur réelle des prix immobiliers pratiqués localement.
La lésion sera reconnue si le prix de vente ne dépasse pas 5/12ème de la valeur réelle du bien immobilier. La lésion doit donc être supérieure à 7/12ème soit plus de 2,4 fois la valeur du bien immobilier pour être admise sur le plan juridique.
Dans quelles circonstances peut-on y avoir recours ?
La lésion ne peut pas concerner les ventes de parts de SCI, les ventes en viager ou les ventes par adjudication dont le prix de vente ne correspond pas à la réalité du prix du marché immobilier au moment de la vente.
La lésion est assortie d’un délai de prescription de 2 ans à compter du jour de l’acte de vente. Il faut cependant distinguer le délai de l’action en rescision pour lésion, de l’action pour vileté du prix (ce qui correspond à un « prix ridicule, hors de toute proportion véritable avec la valeur du bien ») qui est elle assortie d’un délai de prescription de 5 ans.
Quelle est la procédure à respecter pour prouver la lésion ?
Après avoir constaté l’existence de la lésion, selon l’article 1678 du Code civil, la procédure « ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix ». Si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur la nomination de ces experts, c’est le tribunal qui tranchera.
Les trois experts devront examiner le bien en fonction de son état au moment de la vente, sans tenir compte d’éventuels travaux qui seraient intervenus a posteriori de la vente.
En cas de rescision pour lésion l’acquéreur du bien immobilier concerné pourra :
- Soit restituer le bien immobilier au vendeur ce qui annulera la vente. L’acquéreur percevra alors le remboursement du prix payé.
- Soit payer le supplément de prix nécessaire pour conserver son bien, déduction faite de 1/10ème de la valeur actuelle du bien.
Marchands de biens et lésion pour rescision
Même si l’action en rescision pour lésion est difficile à détecter, les banques sont très attentives à ce risque notamment lors des opérations d’achat-revente. Dans ce cadre, les marchands de biens saisissent bien souvent des opportunités immobilières dans le but de créer de la valeur et de revendre le bien acquis à un prix plus intéressant afin d’en dégager une marge. Lors d’une demande de financement de marchand de biens, les établissements financiers seront donc particulièrement vigilants au prix de revente afin d’éviter la rescision pour lésion.
L’action en rescision pour dol
Qu’est-ce que la rescision pour dol ?
Selon l’article Article 1137 du Code civil, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».
Le dol, aussi appelé vice de consentement, se distingue de l’action en rescision pour lésion en ce sens qu’il suppose que le vendeur ait sciemment dissimulé une information « de nature à altérer le consentement de l’acquéreur ». Il faut également distinguer le dol du vice caché, qui est un défaut dont le vendeur n’a pas pleinement conscience.
Pour entamer une action en rescision pour dol, il est nécessaire de présenter une preuve tangible en démontrant :
- La manœuvre dolosive : une manœuvre du vendeur dans le but de tromper son partenaire et provoquer chez lui une erreur.
- Le caractère intentionnel : qui vise à tromper l’autre partie en vue d’obtenir son consentement, alors qu’il n’aurait pas conclu le contrat en l’absence de la manœuvre dolosive.
- L’erreur du cocontractant provoquée par le dol.
Quelles sont les conséquences de l’action en rescision pour dol ?
Si le dol est prouvé, l’acquéreur peut demander le paiement d’une indemnité par le vendeur en réparation du préjudice subi. S’il préfère se séparer du bien acquis, il peut également réclamer lanullité du contrat de vente.
L’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans après la découverte du préjudice pour entamer les procédures.
